Эпоха бесконечного дорожания жилья в РФ, возможно, подошла к концу

Главной странностью рынка стал огромный зазор между ценами на первичное и готовое жильё. По данным доклада агентства, коэффициент достиг 1,55–1,65: квартира «на котловане» обходится в полтора раза дороже, чем готовая в соседнем доме. Разгадка проста — девелоперы реализуют не бетон, а финансовую конструкцию. В цену новостройки искусственно зашивают расходы компании на субсидирование ставки, рекламу и иные расходы. Покупатель по льготной программе фактически доплачивает за возможность пользоваться дешёвым кредитом. Когда приходит время выставлять эту квартиру на вторичку, выясняется: продаются «голые стены» без маркетинговой обёртки, и выручка оказывается на 20–30% ниже покупной цены.

Девелоперы привыкли винить во всём жёсткую политику регулятора, но руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко настаивает: причинно-следственная связь обратная.

«У меня появилось желание поменять слова местами: не рынок недвижимости в заложниках у жёсткой ДКП, а жёсткая ДКП в заложниках у рынка недвижимости. Именно поведение игроков рынка недвижимости во многом и обеспечивает нам высокую ключевую ставку на длительный промежуток времени», — уверен эксперт.

По его мнению, стройка — едва ли не главный генератор инфляционных ожиданий в экономике: ни одна другая отрасль не ведёт рекламные кампании с таким нагнетанием паники.

«Весь пиар, вся реклама застройщиков, все конференции сводятся к одному: „Недвижимость дорожает, жильё дорожает! Хватай — завтра будет дороже!“ Это раскручивает инфляционную спираль», — подчёркивает Репченко.

На прочих рынках продавцы, напротив, манят покупателя скидками и акциями — пусть и нередко мнимыми, что сдерживает инфляционные ожидания. А реклама застройщиков заставляет людей снимать деньги с депозитов и наращивать потребление: брать кредиты не только на саму ипотеку (стремясь «запрыгнуть в последний вагон» перед очередной отменой льгот), но и на первый взнос, ремонт, мебель. Для ЦБ, ведущего борьбу с инфляцией, такое поведение рынка — красная тряпка, вынуждающая держать ставку двузначной.

Есть и бюджетный измерение проблемы: субсидирование разницы ставок по уже выданным льготным кредитам ежегодно стоит казне порядка 2 трлн рублей. Чтобы закрыть эту дыру, Минфин занимает на рынке через ОФЗ под 16–17% годовых — а высокая доходность госбумаг, в свою очередь, цементирует дорогие деньги во всей экономике. За сверхприбыли девелоперов в итоге расплачивается вся страна — через рост налогов и дорогие кредиты для реального сектора.

Компании, избалованные тепличными условиями 2020–2023 годов, оказались не готовы существовать без «допинга». Старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко фиксирует резкое ухудшение финансовых показателей в отрасли.

Рентабельность публичных девелоперов снижается на фоне взрывного роста процентных расходов. Отрасль получила двойной удар: платёжеспособный спрос сжался из-за заградительных рыночных ставок по ипотеке, а обслуживание проектного финансирования подорожало для самих строителей.

Застройщики уже потянулись в банки за реструктуризацией займов, взятых два-три года назад под покупку участков в расчёте на дешёвые деньги. Сергиенко прямо говорит об истощении запаса прочности: если ставка не опустится ниже двузначной отметки, в 2026–2027 годах сектор столкнётся с волной дефолтов и уходом средних и крупных игроков.

Расчёты строителей на скорое возвращение дешёвых кредитов эксперт называет иллюзорными. По словам Репченко, девелоперы ведут себя как валютные ипотечники прошлых кризисов — будто Центробанк «обязан» снизить ставку ради их спасения. Но регулятор смотрит на доходность длинных ОФЗ: пока госбумаги приносят 16,5–17%, рыночная ипотека с банковской маржой будет стоить 18–20%. Диапазон 12–15% с учётом геополитики и прочих внешних факторов может стать нормой на годы.

Побочным эффектом накачки стройки госденьгами стала деградация самого продукта: вместо жилья для семей массово возводили инвестиционные однушки и микростудии, а доля многокомнатных квартир рухнула. По оценке Репченко, на рынке завис огромный навес неликвидного жилья. Комплексы из студий по 15–20 кв. м, продававшиеся по астрономическим ценам, рискуют превратиться в «гетто» с неясными перспективами на вторичке.

Отрасль, неспособная жить без субсидий, обречена на трансформацию. Эксперты ждут масштабного огосударствления стройки: банкротящиеся компании перейдут под санацию крупных госбанков или институтов развития вроде «ДОМ.РФ». Уже сейчас Фонд реновации стал крупнейшим застройщиком страны, и эта тенденция может только усилиться — для государства так поддерживать демографию окажется дешевле.

Властям, вероятно, придётся искать способы направить капитал из инвестиционных, по сути бесполезных квартир (не занятых и не сдаваемых) в реальный сектор. Логичным шагом фискальных органов стал бы прогрессивный налог на совокупную кадастровую стоимость всей недвижимости гражданина. Это заставило бы распродавать пустующие инвестиционные квартиры, сбивая цены на вторичном рынке, и перекладывать средства в облигации или на фондовый рынок. А эпоха бесконечного дорожания жилья, возможно, подошла к концу.