Новый законопроект: признание дома аварийным может «обесценить» жилье в несколько раз

Поправки, касающиеся аварийного жилья – лишь малая часть большого законопроекта, посвященного прежде всего оптимизации бюджетных расходов (в том числе социального страхования, льгот и выплат). 18-я статья проекта, рассматривать который Госдума будет 19 ноября, вносит поправки в статью 32 Жилищного кодекса. Первая норма, которую вводит новый документ – возможность предоставлять компенсационное жилье в другом муниципальном образовании. То есть, условно говоря, расселяем в Ярославле – квартиру новую предлагаем в деревне под Пошехоньем. Главное, что в границах своего региона и с письменного согласия собственника.

Второй пункт еще более важен: на компенсацию в виде новой квартиры смогут рассчитывать только те хозяева, у которых нет другой, исправной жилплощади в собственности или на условиях соцнайма. Опять-таки: если у жителя расселяемого дома в уже упомянутом Ярославле имеется законно оформленный на него же домик в деревне – о новой квартире разговора быть не может. Такой же подход и к владельцам нескольких квартир в аварийных домах: компенсируют в натуральном виде только одну из них.

Более того, уже существуют определения Верховного суда, которые однозначно утверждают: даже в судебном порядке вытребовать себе «не положенную» по вышеуказанным нормам компенсацию не получится. Муниципалитеты буквально не имеют права (ни добровольно, ни в судебном порядке) идти навстречу владельцам аварийных квартир, если у них есть альтернативные жилые помещения или они хотят несколько новых квартир за несколько старых. Либо, если дом аварийный и подлежит сносу, но не включен в программу расселения.

- Речь здесь идет именно о натуральной компенсации изымаемого жилья по Жилищному кодексу, - поясняет юрист Ирина Альтман. – Аварийная квартира как имущество остается собственностью, которую при изъятии государство компенсирует. Но только в перечисленных случаях речь пойдет не о натуральной, а о денежной компенсации – в Жилищном кодексе как раз и указано, что изъятие осуществляется путем выкупа.

И здесь принципиальное значение принимает размер выкупной цены за аварийное жилье. По закону эта цена складывается из рыночной стоимости квартиры, доли в общедомовом имуществе, доли земельного участка, если он оформлен как общедолевая собственность владельцев квартир в доме… Компенсировать также должны понесенные убытки и взносы на капитальный ремонт, если такого ремонта в доме не произошло.

- По этому поводу в регионах есть богатая судебная практика, - добавляет Ирина Альтман. – Чаще всего владельцы квартир в сносимых аварийных домах оспаривают оценку их имущества, поскольку рыночная цена с учетом износа дома может оказаться очень низкой. Скажем, если речь идет об областном центре: квартира в двухэтажном деревянном доме в центральном районе может оцениваться при изъятии в 500 и менее тысяч рублей, тогда как с учетом локации владельцы хотели бы получить несколько миллионов – такая сумма позволила бы им купить жилье в том же районе. Исход таких судебных разбирательств не слишком предсказуем, здесь есть пространство для работы специализирующегося на таких делах юриста.

Если поправки станут законом – а шансы на это, с учетом правительственного статуса законопроекта, весомые – владеть квартирой в аварийном жилье или просто в ветхом доме, который могут признать аварийным, станет рискованно в материальном плане. Это, конечно, сведет на нет практику скупки аварийных квартир с целью потом получить компенсацию в виде новой квартиры за каждую старую. Но и добропорядочным жителям принесет немало беспокойства: ведь признать жилой дом аварийным, если он старый, может муниципальная комиссия – и один-единственный документ может росчерком пера удешевить любую жилплощадь.