Premium-Gehäuse in Tula: Schlussfolgerungen zu zwei LCDs von "OST" und "Premier Park"

Der Luxusimmobilienmarkt in Tula ist ein Markt mit verzögerter Nachfrage. Ein Käufer mit einem Budget von 15-25 Millionen Rubel für eine Wohnung hat es nicht eilig mit einem Deal, und die Entwickler sind gezwungen, dafür zu kämpfen.

Mehrere Häuser des Geschäfts- und Elitesegments werden in der Rüstungshauptstadt gebaut.

Vergleichen wir einige dieser Projekte. Zwei von ihnen – Premier Park und OST Prime Engels – sind auf den ersten Blick identisch. Die Lage ist Central Park. Entwickler sind groß und bewährt. Die dritte für Klarheit wird OST Prime Soviet sein.

Zur Objektivität nehmen wir nur die offiziellen Daten der Website "our house.rf" für den Zeitraum von September 2025 bis August 2026.

LCD zeigt eines der besten Ergebnisse in Bezug auf den Anteil des verkauften Angebots: Etwa 21% der Wohnungen wurden verkauft - 66 von 315. Gleichzeitig ist das Verkaufsvolumen in absoluten Werten der Durchschnitt der betrachteten Wohnkomplexe.

Die Preisdynamik sieht instabil aus und der Chart sinkt. Während des analysierten Zeitraums lag der Preis etwa im Bereich von 194-213 Tausend Rubel / m2, danach sank er im Juli auf 182 238 Rubel / m2.

Dieser Rückgang kann auf Folgendes zurückzuführen sein:

Fazit: LCD "OST Prime Sovetskaya" verkauft sich relativ gut, aber ein starker Rückgang der Preise in letzter Zeit kann ein alarmierendes Signal sein. Wahrscheinlich hat sich das Projekt von einer Strategie der Preisbindung zu einer aktiveren Stimulation der Nachfrage entwickelt.

Jetzt kann "OST Prime Engels" als das schwächste Projekt in Bezug auf den Anteil des verkauften Angebots angesehen werden: nur 17% der Wohnungen verkauft, oder 34 von 206 Objekten. Die Anzahl der Transaktionen in absoluten Werten ist auch unter den drei untersuchten LCDs minimal.

Die durchschnittliche Verkaufsrate beträgt etwa 3 Wohnungen pro Monat, was deutlich niedriger ist als die Indikatoren von OST Prime Sovietskaya und Premier Park. Wenn dieses Tempo beibehalten wird, kann die Umsetzung des aktuellen Gleichgewichts sehr lange dauern und den Begünstigten Kopfschmerzen bereiten.

Gleichzeitig ist das LCD das teuerste Projekt: Der Durchschnittspreis beträgt 259.569 Rubel / m2, was 42% höher ist als in OST Prime Sovetskaya und 13% höher als im Premier Park.

Gleichzeitig ist der Preis sehr volatil, wenn nicht chaotisch: Sie begannen mit 313 Tausend, fielen aber schnell unter 250 Tausend und stiegen dann über 320 Tausend, fielen dann und wurden mit 259 Tausend pro Quadrat registriert.

Die Grafik zeigt deutlich die „Preisarrhythmie, als ob die Top-Manager des Entwicklers selbst die Strategie des Markteintritts und die Kosten ihres Produkts nicht wirklich verstanden hätten.

Fazit: Der hohe Preis ist bei OST Prime Engels wohl die Haupteinschränkung auf Nachfrage. Das Projekt verkauft sich langsamer als die Wettbewerber und zeigt gleichzeitig eine instabile Preispolitik. Sein Vorteil kann in einer höheren Klasse, Lage oder Produktqualität liegen, aber nach den vorgelegten Daten gewährleistet die Preispolitik noch kein schnelles Verkaufstempo.

Premier Park ist führend in der absoluten Zahl der Verkäufe: 108 Wohnungen wurden im Berichtszeitraum verkauft. Gleichzeitig ist das Gesamtangebot hier das größte - 520 Wohnungen, so dass der Anteil des Umsatzes 21% beträgt, das heißt, der gleiche wie der von OST Prime Sovietskaya.

Die durchschnittliche Verkaufsrate beträgt etwa 9 Wohnungen pro Monat, was etwa 1,5 Mal höher ist als die von OST Prime Sovietskaya und mehr als 3 Mal höher als die des Nachbarn im Central Park, OST Prime Engels.

Preise in diesem LCD "springen" weniger als Kollegen im Premium-Segment. Fast ein Jahr lang stieg der Preis von 221 Tausend pro Meter im September 2025 auf 229 Tausend bis August 2026. Im März 2026 kam es zu einem Rückgang, der jedoch später gewonnen wurde.

Fazit: LCD "Premier Park" kann als das stärkste Projekt bezeichnet werden, das durch die aktuelle Verkaufsrate analysiert wird. Es kombiniert ein großes Volumen an verkauften Wohnungen mit hoher absoluter Dynamik und relativ kontrollierten Preisänderungen. Das große Angebotsvolumen bedeutet jedoch, dass der Entwickler immer noch eine erhebliche Anzahl von Wohnungen verkaufen muss.

Somit hängt der erfolgreiche Verkauf von Premiumwohnungen in Tula nicht nur von einem erfolgreichen Standort und einem angemessenen Preis ab, sondern auch von der Professionalität des Teams eines bestimmten Projekts und einer bestimmten Strategie.

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