Premium housing in Tula: conclusions on two LCDs from '34;OST#34; and '34;Premier Park#34;

The luxury real estate market in Tula is a market of delayed demand. أي مشتري بميزانية 15-25 مليون روبل لشقّة ليس في عجلة من أمره، والمطورون يُجبرون على القتال من أجلها.

ويجري بناء العديد من منازل قطاع الأعمال التجارية والنخبة في عاصمة الأسلحة.

فلنقارن بعض هذه المشاريع. واثنان منها - رئيس الوزراء بارك ورئيس أوست إنجيلز - متطابقتان في المقام الأول. الموقع هو "سنترال بارك". المطورون كبيرون ومثبتون الثالث للوضوح سيكون رئيس السوفيات.

للموضوعية، نحن سَنَأْخذُ فقط البيانات الرسمية للموقعِ "منزلنا" للفترة من أيلول/سبتمبر 2025 إلى آب/أغسطس 2026.

وتبين الدراسة الاستقصائية للدماغ إحدى أفضل النتائج من حيث حصة العرض المباع: فقد بيع حوالي 21 في المائة من الشقق - 66 من أصل 315 شقة. وفي الوقت نفسه، فإن حجم المبيعات بالقيم المطلقة هو المتوسط بين مجمعات الإسكان التي تم النظر فيها.

الديناميات السعرية تبدو غير مستقرة وخرائطها تسقط وخلال الفترة محللة، كان السعر في حدود 194-213 ألف روبل/م2، ثم انخفض في تموز/يوليه إلى 182 238 روبل/م2.

وقد يعزى هذا الانخفاض إلى ما يلي:

الاستنتاج: تبيع شركة LCD "SOST Prime Sovetskaya" بشكل جيد نسبيا، ولكن الانخفاض الحاد في الأسعار في الآونة الأخيرة يمكن أن يكون إشارة مثيرة للقلق. وربما انتقل المشروع من استراتيجية الاحتفاظ بالأسعار إلى تحفيز أكثر نشاطا للطلب.

الآن "أوس تي برايم إنجلز" يمكن أن يعتبر أضعف مشروع من حيث حصة العرض المباع: بيع فقط 17٪ من الشقق، أو 34 من 206 أشياء. The number of transactions in absolute values is also minimal among the three LCDs studied.

ويبلغ متوسط معدل المبيعات نحو 3 شقق في الشهر، وهو ما يقل كثيرا عن مؤشري أوست برايسكايا وبريمير بارك. وإذا استمرت هذه الوتيرة، فإن تنفيذ التوازن الحالي يمكن أن يستغرق وقتا طويلا جدا وأن يصبح صداعا للمستفيدين.

At the same time, the LCD is the most expensive project: the average price is 259,569 rubles / m2, which is 42% higher than in OST Prime Sovetskaya and 13% higher than in Premier Park.

وفي الوقت نفسه، فإن السعر شديد التقلب، إن لم يكن فوضوياً: فقد بدأ بـ 313 ألفاً، ولكنه انخفض بسرعة إلى أقل من 250 ألف ثم ارتفع إلى أكثر من 320 ألفاً، ثم انخفض إلى 259 ألف لكل مربع.

ويوضح الرسم البياني بوضوح " عدم انتظام " ، كما لو أن كبار مديري المطور أنفسهم لم يفهموا حقا استراتيجية دخول السوق وتكاليف منتجهم.

الاستنتاج: ربما يكون السعر المرتفع هو القيد الرئيسي على الطلب في رئيس أوست إنجلز. The project sells more slow than competitors and at the same time demonstrates an unstable pricing policy. وقد تكمن مصلحتها في درجة أعلى أو موقع أو نوعية منتجات، ولكن وفقا للبيانات المقدمة، فإن سياسة التسعير لا تكفل بعد سرعة وتيرة المبيعات.

بريمير بارك هو القائد في العدد المطلق للمبيعات: تم بيع 108 شقة خلال الفترة المشمولة بالتقرير. وفي الوقت نفسه، فإن مجموع الإمدادات هنا هو أكبر 520 شقة، وبالتالي فإن حصة المبيعات تبلغ 21 في المائة، أي نفس حصة أوست برايسكايا.

ويبلغ متوسط معدل المبيعات نحو 9 شقق في الشهر، وهو أعلى بحوالي 1.5 مرة من معدل بيع أوست برايسكايا، وأكثر من 3 مرات من مثيله في جارتها في المنتزه المركزي، رئيس أوست إنجلز.

الأسعار في هذه "القفز" أقل من الزملاء في الجزء الخاص بالأقساط وزاد السعر من 221 ألف متر في أيلول/سبتمبر 2025 إلى 229 ألف بحلول آب/أغسطس 2026. In March 2026 there was a fall, which, however, was later won.

الاستنتاج: يمكن تسمية LCD "Premier Park" أقوى مشروع تم تحليله عن طريق سعر البيع الحالي. وهو يجمع بين حجم كبير من الشقق المباعة ذات الديناميات المطلقة العالية والتغيرات في الأسعار الخاضعة للرقابة نسبيا. غير أن الحجم الكبير للإمداد يعني أنه لا يزال يتعين على المطور بيع عدد كبير من الشقق.

وبالتالي، فإن نجاح بيع المساكن بأقساط التأمين في تولا لا يتوقف على الموقع الناجح وعلى السعر الكافي فحسب، بل يعتمد أيضا على الطابع المهني لفريق مشروع واستراتيجية معينين.

....