Дешевая ипотека обернется дорогим долгом: ЦБ меняет правила игры

Сразу уточним: речь идет о коммерческих программах банков и застройщиков, а не об обычной ипотеке с господдержкой. Покупателю предлагают первые один-два года платить, например, под 5–6%, а затем ставка повышается до рыночных 17–18%. Ежемесячный платеж в результате может увеличиться более чем вдвое. Застройщик платит банку комиссию, компенсируя недополученные проценты. Эти расходы могут включить в цену квартиры: покупатель фактически оплачивает «льготу» через более дорогую недвижимость и увеличенный кредит.

«Небольшой ежемесячный платеж в начале срока характеризует временную доступность кредита, но не выгодность покупки», — поясняет Екатерина Ломтева, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP. Сравнивать нужно цену квартиры при разных способах оплаты, полную стоимость кредита и будущий платеж.

Пример: квартира стоит 10 млн рублей, первоначальный взнос — 20%, или 2 млн. Покупатель берет 8 млн рублей на 30 лет. Первые два года ставка составляет 6%, затем — 18%. Платеж сначала будет около 48 тыс. рублей, а с 25-го месяца вырастет до 117,8 тыс. — в 2,46 раза. Расчет учитывает частичное погашение долга, но не страховку, комиссии и досрочные выплаты.

При этом за льготный период основной долг сокращается незначительно. Если жилье подешевеет, остаток кредита может оказаться выше рыночной стоимости квартиры. Продать жилье без потерь трудно, рефинансирование не гарантировано.

«Ипотека с льготным периодом часто оказывается финансовой ловушкой: покупателю продают иллюзию доступности жилья за счет искусственно заниженного платежа в первые один-два года», — считает Ярослав Кабаков, директор по стратегии ИК «Финам». При переходе со ставки 5–6% на 17–18% платеж может вырасти более чем вдвое, а доход заемщика вряд ли увеличится такими же темпами.

ЦБ намерен ограничить такие схемы через повышение резервных требований к банкам. Проект регулятор подготовит в I квартале 2027 года, вступить в силу правила могут с 1 июля. Предлагается повысить резервы на 50 процентных пунктов по кредитам, где в первые три года платеж увеличивается более чем на 20% относительно среднего за предыдущие 12 месяцев. Период низкого платежа хотят ограничить тремя годами. Государственные ипотечные программы предполагается вывести из-под новых требований.

Это не прямой запрет для покупателей: банкам станет менее выгодно выдавать такие кредиты, поэтому часть предложений может исчезнуть или измениться. И, подчеркнем, пока это планы регулятора, а не действующие правила.

«Ограничение ипотечных программ с резким увеличением платежа — обоснованная мера защиты заемщиков от чрезмерной долговой нагрузки», — отмечает Марина Алленых, финансовый аналитик Bitbanker. Временно сниженный платеж может помочь семье, которая одновременно платит за аренду и ипотеку в ожидании сдачи дома. Но после переезда кредит должен оставаться посильным при нынешнем устойчивом доходе, а не при расчете на будущую прибавку к зарплате или снижение ставок.

Для застройщиков субсидированная ипотека была способом поддерживать продажи без прямого снижения цен. Если инструмент станет менее доступным, девелоперам придется искать другие стимулы — например, предлагать скидки или менять условия рассрочки. Однако цены не обязательно снизятся: все зависит от спроса, непроданного жилья и состояния проектов.

«Если покупка становится посильной только при условии будущего снижения ставок или существенного роста зарплаты, семья принимает на себя повышенный финансовый риск», — предупреждает Алленых. Поэтому оценивать нужно весь график выплат, итоговую стоимость жилья и платеж после льготного периода.