Семейную ипотеку снова перестроят: что ждет семьи

24 октября Владимир Путин поручил правительству до 1 января 2027-го скорректировать программу «Семейная ипотека», сделав ее более адресной. Главная идея - дифференцировать максимальный размер кредита в зависимости от числа детей: текущих лимитов многим семьям не хватает. При этом любые изменения придется искать на стыке социальной поддержки и жестких макроэкономических ограничений - с учетом позиции Центробанка и бюджетных возможностей.

Между тем, с 1 октября 2026 года условия программы уже менялись: ставка и максимальная сумма кредита стали зависеть от числа детей и региона проживания. В большинстве субъектов РФ ставка теперь составляет от 2 до 10%, в Москве, Подмосковье, Санкт‑Петербурге и Ленинградской области - от 4 до 12%. Новые правила действуют только для договоров, заключенных после 1 октября: ранее оформленные кредиты не пересчитывают. Однако первые недели работы обновленной схемы показали неоднозначные результаты: вместо ожидаемого роста доступности жилья рынок столкнулся с падением спроса и ростом отказов банков.

По словам директора рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерия Тумина, необходимость дальнейшей настройки программы стала очевидна уже по итогам первых недель ее работы. «Практика показала, что даже обновленные условия не полностью решают проблему доступности жилья для многих семей. Семьи с одним ребенком столкнулись с существенным ухудшением условий кредитования, что привело к снижению доступности жилья для этой категории граждан. Многодетные семьи, хотя и получили более выгодные условия, в ряде случаев все равно не могли позволить себе покупку подходящего жилья из‑за региональных особенностей рынка недвижимости», - отмечает эксперт. Он подчеркивает, что региональные различия в стоимости жилья делают универсальные условия неэффективными: в одних субъектах лимиты перекрывают стоимость квартиры, в других - категорически не дотягивают. Кроме того, ограничение срока субсидирования ставки до 15 лет создает риск роста платежей в будущем, когда льготный период закончится.

Еще жестче ситуацию оценивает финансовый аналитик, автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский. По его данным, спрос на программу в октябре упал в два раза: «Семьи банально не могут вытянуть необходимые платежи по ипотеке. Банки просто задирают первоначальный взнос - некоторые требуют до 70% от стоимости жилья, что для большинства семей нереалистично». Кричевский приводит и вовсе парадоксальные примеры: «Есть совершенно фантасмагорические кейсы, когда семья с пятью детьми не может взять ипотечный кредит по семейной программе из‑за того, что все дети старше семи лет». Именно возраст ребенка младше 7 лет стал одним из ключевых фильтров, который неожиданно отрезал от льгот целые категории семей. «По большому счету, сама программа уже, можно сказать, не работает. Основная претензия ЦБ к семейной ипотеке была очень простой: она в три - четыре раза дешевле рыночной. Если брать 6% и текущую рыночную ставку в 18–21%, то это, по сути, в три раза дешевле», - поясняет аналитик. Статистика подтверждает эти опасения: если в сентябре число заявок было на 48–52% выше, то в октябре их стало в два с половиной раза меньше.

Директор департамента гарантийного и кредитного бизнеса «Национального Банка Сбережений» Евгения Абрамова, называет октябрьскую реформу «парадоксальной» по своим последствиям. «Сделав ставку адресной, она не решила проблему доступности для семей с детьми старшего возраста и обострила ситуацию на рынке», - констатирует она. По данным участников рынка, доля одобрений по «семейной ипотеке» рухнула с привычных 89–90% до 75% к концу сентября, а к концу года прогнозируют дальнейший рост отказов. Особенно уязвимы многодетные семьи в регионах с низкими доходами: даже при ставке 2% лимит в 10 млн рублей часто не покрывает стоимость жилья, достаточного для семьи из пяти‑шести человек. «Наиболее реалистичный и эффективный набор мер - это повышение лимитов для семей с тремя и более детьми и, возможно, отказ от жесткого возрастного фильтра в пользу более широкого определения нуждаемости», — считает Абрамова.

Партнер B&C Agency Артём Романюк отмечает, что единые условия программы не учитывают реальные потребности семей. «Многодетным родителям требуется более просторное жилье, которое в крупных городах часто не укладывается в действующие лимиты. При этом высокая стоимость квартир и первоначального взноса остается главным препятствием для покупки жилья», - говорит он. По мнению Романюка, наибольший эффект даст именно увеличение лимитов для многодетных семей, а не снижение первоначального взноса, которое, хоть и расширит круг заемщиков, одновременно повысит их долговую нагрузку. «Развитие программы будет зависеть от расходов бюджета и влияния льготного кредитования на цены жилья. Если спрос растет быстрее предложения, господдержка может приводить к дальнейшему удорожанию квартир. Поэтому вероятнее адресное изменение условий, чем полное сворачивание семейной ипотеки», - заключает он.