Ich will und ich kann. Warum der Kauf eines neuen Gebäudes in Barnaul derzeit profitabel ist

Wir gingen zum Plateau

Die aktuelle Situation ist anders als vor drei oder vier Jahren, geben Experten zu. Dann stieg der Umsatz aufgrund von Vorzugshypotheken "für alle" und dem Eintritt einer großen Anzahl überkaufter Investoren in den Markt. Jetzt gibt es keines.

Inzwischen ist der Mechanismus der Finanzierung des Wohnungsbaus derselbe: Das Unternehmen nimmt einen Kredit von einer Bank für den Bau auf und das Geld aus dem Verkauf von Wohnungen wird auf ein Treuhandkonto gelegt (es wird nach der Lieferung des Hauses eröffnet). Wenn letzteres rechtzeitig aufgefüllt wird, ist die Rate für den Entwickler sanft; wenn nicht, wächst es zu Marktmarken heran und frisst die Rentabilität des Projekts auf , sagte Alexander Mishustin, Vorstandsvorsitzender der Union der Bauherren des Altai-Territoriums.

Der Leiter der Entwicklungsfirma "Mein Haus" Pavel Knyazev bestätigt, dass sich die Entwickler in schwierigen Bedingungen befinden:

"Wir müssen den Verkauf aufrechterhalten, Treuhandkonten füllen." Jetzt ist es das Plateau, wenn wir, Entwickler, die Preise für neue Gebäude nicht erhöhen können. Wir warten auf eine inflationäre Lockerung, eine Senkung des Zentralbankzinses. Nur dann kann es zu einer deutlichen Erhöhung kommen.

Auf dem Immobilienmarkt wird die Zeit des Verbrauchers gebildet, aber wie jede andere Phase wird sie vergehen. Sie müssen nicht weit hinter einem Beispiel gehen.

Anatoly Zakharov, Direktor des Büros der föderalen Immobiliengesellschaft "Cities" in Barnaul, sagt: Im Jahr 2025 hatten die Entwickler aus verschiedenen Gründen eine schwierige Zeit, und aus Gründen des Verkaufs verwendeten sie verschiedene Werkzeuge und stoppten die Preiserhöhung:

Näher am Herbst trat der Markt in eine aktive Phase ein, und die Entwickler spielten sofort zurück und erhöhten die Preise sofort um 8-10%. Und als Ergebnis betrug der Preisanstieg für das Jahr die gleichen 15-20%.

Die Entwickler selbst sprechen über das Betreten des Plateaus durch ihre Werbebotschaften - Rabatte, Geschenke, spezielle Hypothekenprodukte von Entwicklern mit Zinszuschüssen, Raten mit Null Anzahlung ... Ein solches Menü in den Einkaufsmechanismen sollte unter Berücksichtigung der Aussichten bewertet werden.

Über den Zustand des Marktes sagt Pavel Knyazev: „Individuelle Lösungen sind definitiv da. Zum Beispiel gibt es viele Hypothekenprodukte von Entwicklern mit subventionierten Zinssätzen für Vorzugs- und Handelshypotheken. Es ist notwendig, nach geeigneten Optionen zu suchen, zu verhandeln, Wohnungen zu kaufen und dadurch den aktuellen Preis des Loses festzulegen, und der nächste Schritt ist die Refinanzierung der Hypothek.

Hypotheken mit Optimismus

In der Tat ist Hypothek als Hauptinstrument für den Kauf eines Hauses heute teuer. Darüber hinaus sind die Medien voller Schlagzeilen: Die neuen Bedingungen des bevorzugten Familienprogramms haben die Anzahl derjenigen reduziert, denen es zur Verfügung steht.

Aber wenn Sie genau hinschauen, können Sie Ihre Nische finden. Wenn bis jetzt im Altai-Territorium dieses Programm mit einer Rate von 6% pro Jahr für Familien mit zwei Kindern unter 18 Jahren gültig war, können jetzt diejenigen, die ein Kind unter sieben Jahren haben, die Leistung nutzen. In diesem Fall wird der Zinssatz höher sein als der vorherige – 10% pro Jahr, aber er ist deutlich niedriger als die kommerziellen Angebote der Banken.

Was ist, wenn mehr Kinder in der Familie sind? Dann sinkt die Rate. Mit zwei Kindern, leihen bei 8%, mit drei - bei 6%, mit vier - bei 4%, mit fünf oder mehr - bei 2%. Der maximale Kreditbetrag beträgt 10 Millionen. Das heißt, heute können große Familien einen beispiellosen günstigen Kredit aufnehmen - tatsächlich bezahlen sie ihre neue Wohnung in Raten für die nächsten 15 oder sogar 30 Jahre. Letzteres ist möglich, wenn Sie Wohnungen von einem Entwickler kaufen, der bereit ist, einen Kredit zu subventionieren.

Darüber hinaus ist es immer noch relevant IT-Hypothek bei 6% pro Jahr (die Medien berichteten über seine mögliche Kündigung). Um es zu bekommen, müssen Sie ein Angestellter eines Unternehmens mit entsprechender Akkreditierung im Informationsministerium sein. Und es gibt auch spezielle Angebote von Entwicklern und Partnerbanken. Und das sind nicht nur Raten ohne Überzahlungen für die Bauzeit, sondern auch unterschiedliche Mechanismen der Einkäufe.

Diejenigen, die nicht für Vorzugsprogramme in Frage kommen, können jedoch die grundlegenden kommerziellen Angebote von Banken nutzen. Und das ist es, was viele Menschen bereits tun, weil die Zinsen ständig sinken. Wenn bei dem Leitzins der Zentralbank im Jahr 2024 mit 21% der Handelszins 30% pro Jahr erreichte, ist die Situation jetzt anders. "Key" fiel auf 14% pro Jahr. Nach dem Basisszenario, SberSib, kann es bis zum Ende des Jahres auf 13,75% fallen, nach dem optimistischen - auf 12,5%, schreibt RBC.

Dies bedeutet, dass die kommerzielle Rate auch "Baum" sein wird. Heute sind es etwa 18% pro Jahr, morgen werden es weniger sein. Und wenn der „Schlüssel beispielsweise auf das Ziel von 10% fällt, bei dem der Immobilienmarkt in eine aktive Phase eintreten wird (Experten sind sich dessen sicher), können Sie sich an Refinanzierungsprogramme wenden. Sie arbeiten immer und reduzieren bei geschicktem Einsatz die laufende Zahlung und die Höhe der Überzahlung für den Kredit insgesamt deutlich.

Die Preise werden steigen

Aber die Hauptsache - auch wenn im Moment das Wachstum der Immobilienpreise ausgesetzt ist, für einen langen Zeitraum oder in einzigartigen Nischen, Immobilien steigen im Preis. Laut der Website our.house.rf, wenn Immobilien vom Entwickler im Altai-Territorium im September 2021 90 Tausend Rubel pro Quadratmeter kosten, dann im September 2026 - 143 Tausend.

Ja, ohne die massiven subventionierten Kredite, mit denen wir von 2020 bis 2024 gelebt haben, wird kein doppeltes und signifikanteres Wachstum erwartet. Aber die positive Dynamik wird von der gesamten Wirtschaft programmiert (weil übrigens Immobilieninvestitionen der wichtigste Weg bleiben, um Geld zu sparen). Beim Kauf von viel ist der Preis für den Eigentümer im Moment festgelegt.

Wird das gekaufte Los später steigen? Es lohnt sich, die Preisänderungen auf dem Sekundärwohnungsmarkt zu untersuchen. Laut dem Portal barnaul.restate fügt der durchschnittliche "Sekundär" 16,3% pro Jahr hinzu. Dies war der Trend in den letzten fünf Jahren, und es gab keinen Rückgang in der gesamten Periode der langwierigen und tiefen Rezessionen. In realen Zahlen ist der "Quadrat" in fertigen Wohnungen von August 2021 bis Juli 2026 im Preis von 67,5 auf fast 142 Tausend Rubel (+ 110%) gestiegen.

Was ist in der Praxis? Vor kurzem zitierte der Leiter der Akademie der Wissenschaften "Dynastie 24" Dmitry Dvoroyadkin in den Medien einen solchen Fall: Vor dem Hintergrund der aktuellen Versorgungsengpässe auf dem Markt für fertige Wohnungen stieg der Preis für eine Woche um eine Million. Es war viel vom Besitzer in einem neuen Haus mit einer Fläche von 40 "Quadraten". Zu Beginn wurde es auf 6-6,3 Millionen Rubel geschätzt, aber der Schacht derer, die die Wohnung sehen wollten, erlaubte schließlich, einen Deal für 7,3 Millionen abzuschließen.

Es ist klar, dass diese Zahlen die Durchschnittstemperatur im Krankenhaus sind. Es wird durch verschiedene Faktoren korrigiert werden. Was Sie antreiben wird, ist ein exklusiver Standort. Etwas, das nicht wiederholt werden kann. Zum Beispiel ein paar Hektar im Zentrum von Barnaul mit Blick auf ein mehrstöckiges Gebäude, neben einem Geschäfts-, Kultur-, Freizeit- und Bildungszentrum - Must-Have. Die ideale Basis für Preiswachstum. Ein ähnliches LCD, aber mitten in einem baufälligen privaten Sektor, sieht bereits bescheidener aus.

Warum nicht sekundär?

Wenn die Frage des Wohnens zu einem Rand geworden ist, wird natürlich der Kauf einer vorgefertigten "bewohnten" Wohnung geschätzt. Um gleich nach dem Deal vorbeizukommen. Was sagen die Experten dazu? Dmitry Dvoroyadkin gibt also zu: "Secondary" findet einen Käufer, aber neue Optionen werden besonders schnell verkauft.

Warum ist das so? Denn der Wohnkomplex der neuen Generation und die Häuser, die in der Sowjetzeit, in den 1990er, 2000er und noch später gebaut wurden, unterscheiden sich voneinander, als „Zhiguli-Penny von den neuen „Europäern und „Chinesen. Mit dem sowjetischen Erbe ist alles klar - alte Mauern, langweilige und unbequeme Layouts, ungepflegte Höfe, der Kampf um eine kleine Anzahl von Parkplätzen. Und es ist alles in einer grauen Schachtel aus Beton und Geschäften um die Ecke.

Was soll man über spätere LCDs sagen? Hier finden Sie Architektur in einem Stil namens corpora (kapitalistische Romantik). Dann schwelgten die Entwickler in kreativen Impulsen, und "von unter ihrer Feder" kamen einzigartige Gebäude heraus.

"Aber gleichzeitig wurde die Funktionalität von Projekten im Caprom-Stil in den Hintergrund gedrängt." Manchmal so sehr, dass innerhalb solcher Gebäude waren unbequem für das Leben oder einige Aktivitäten. Dieser Ansatz ist jetzt inakzeptabel. Die Wirtschaft funktioniert anders: Eine Wohnung muss verkauft werden, und sehr schlechte Optionen funktionieren nicht, sagt Architekt Alexander Dering.

Marina Rakina, Präsidentin der Union der Immobilienmakler von Barnaul und Altai, erklärt: Das Wohnen in Häusern, die in den 2000er Jahren gebaut wurden, wird von den Eigentümern sehr teuer geschätzt. Weil das Haus relativ frisch ist und viel Geld in die Reparatur investiert wurde. Außer es ist schwer zu verkaufen. Die Leute denken anders über Komfort.

Sie wollen sich nicht hinter verschlossenen Türen verstecken. Sie betrachten ihre Wohnung nicht nur gekauft "Quadrate", sondern auch, was jenseits der Schwelle ist. Hier geht es um Architektur, und um die Innenräume der Lobby- und Lounge-Bereiche, und um das Set von Einzelhandel und Catering in echter Gehweite. Plus warme unterirdische Parkplätze, Keller, etc.

Warum das neue Gebäude?

Warum sind Wohnungen im Bau eine Priorität? Erstens, wie bereits erwähnt, ist die Hypothek "Quadrat" vom Entwickler, und es funktioniert. Zweitens ist jede Generation neuer Gebäude fortschrittlicher als die vorherigen: Vor drei oder vier Jahren wurden viel bescheidenere LCDs eingeführt, als jetzt angekündigt.

Im Streben nach Kundenbindung sind die Entwickler gewachsen und ihr Produkt ist komplexer und dadurch interessanter geworden. Jetzt wird dem Käufer nicht Quadratmeter angeboten, sondern ein Skript für das Leben, programmiert in Beton.

"Am Morgen wachst du auf, gehst zu einem schönen Privathof, bringst das Kind in das Kinderfreizeitzentrum, kommst durch den Parkplatz oder Hof ins Büro, speist in einem Café, verbringst abends Zeit in einem Aussichtsrestaurant eines Fünf-Sterne-Hotels", sagte Irina Divnogorskaya bei der Präsentation des Sozialviertels "Colosseum" Entwickler "Mein Haus". Im ersten Stock haben Sie Geschäfte und anderen Einzelhandel. Sie leben ein erfülltes Leben an einem Ort, ohne sich in der Stadt zu bewegen und sparen Zeit und Energie. Das ist sehr wertvoll für uns.

Was ist das Ergebnis? Als Ergebnis, noch vor dem offiziellen Beginn des Verkaufs von Wohnungen im ersten Turm dieses Komplexes auf Pre-Booking war etwa 40% der Lose. Die Käufer waren diejenigen, die auf ein Projekt warteten, das ihre Vorstellung von einem modernen Komplex erfüllen würde. Die Investoren reagierten auch auf eine Reihe von Trends, darunter Signale für niedrigere Einlagezinsen von einem Spitzenwert von 24% auf die aktuellen 12-13%.

Was ist interessant am neuen LCD?

Die Wette auf die Multifunktionalität von Komplexen wird von vielen Entwicklern gemacht. Shops, Issue Points of Marketplaces und Cafés in ihrem LCD sind bereits ein Minimalprogramm. Jetzt gibt es vollwertige Fitnessclubs mit Schwimmbädern für aktives Schwimmen, SPA, Standorte für Kindergärten und Kliniken (natürlich unter Einhaltung aller SanPiNs für Räumlichkeiten). Sogar ein Fünf-Sterne-Hotel kann sich in der Logik des Projekts befinden, und so kann sein Service von Bewohnern von Wohnungen genutzt werden.

Solche Projekte sind ein Argument für neue Netzwerk-Einzelhändler in die Stadt zu kommen. Am Vorabend der Medien berichteten: Barnaul wartet auf die Eröffnung der Ladenkette „Goldener Apfel. Ich möchte "Tasteville" geöffnet sehen, sagen die Stadtbewohner.

Ein weiterer Punkt für den Stolz des neuen LCD ist die Verbesserung des Territoriums. Vor nicht allzu langer Zeit besuchte die Delegation der Stadtrundfahrt zu neuen Gebäuden von Barnaul (organisiert von der Union der Erbauer des Altai-Territoriums) zwei neu gebaute Wohnanlagen - Opera Residence und HSE. In beiden Fällen ist die Verbesserung des Territoriums zu einem der vorrangigen Vorteile geworden.

Entwickler, zusammen mit Spezialisten, entwickelten Dendroplanes, pflanzten Dutzende von Arten von Bäumen und Sträuchern, die so ausgewählt wurden, dass ihr Hof das ganze Jahr über gemütlich und bunt war. Ein Spaziergang an einem solchen Ort ist ein separates Vergnügen. Darüber hinaus wurde die Architektur der Häuser oft geplant, so dass die Bewohner einen privaten Innenhof erhielten, der vom Stadtlärm geschlossen war und eine organisierte Zugangskontrolle hatte. Es geht um Sicherheit und Umwelt.

Über die Zukunft mit Liebe

Was wichtig und offensichtlich ist: Neue LCDs werden in der Logik des modernen Menschen geschaffen. Haben Sie bemerkt, dass Treffen mit Freunden in Cafés und Restaurants häufiger geworden sind als Versammlungen zu Hause? Entwickler haben es bemerkt und bauen Restaurants für uns. Haben Sie bemerkt, dass es besser ist, sich auf Coworking zu konzentrieren als in Ihrem eigenen Schlafzimmer, wo Sie über alles nachdenken, aber am wenigsten arbeiten? Entwickler haben es bemerkt und bauen Lounge-Zonen für uns. All dies wird zum Mehrwert der gekauften „Quadrate.

Eine separate Linie sind Optionen mit Pflege für diejenigen, die noch wachsen, aber morgen wird ein erwachsener Bürger werden. Mit Kinderbetreuung. Bei der gleichen Stadtrundfahrt sahen die Teilnehmer, wie bunt, aufregend, aufregend und einladend Kinderspielkomplexe sein können: mit Tunneln, verschiedenen Schaukeln, Rutschen, Pavillons. Und auch, dass Kinderwagen, Fahrräder und Roller jetzt in einem speziellen Raum gelassen werden können, und es kann auch schön sein, etc.

Aber die Hauptsache ist, dass eine solche Wohnung definitiv behauptet, die Hauptstadt für die Familie und ihre Kinder zu sein. Mieten? Bitte. Wenn wir über ein neues Gebäude im Stadtzentrum und nur wenige Gehminuten von Universitäten sprechen, dann ist es definitiv nützlich für einen Studenten. Das gleiche Studio oder "odnushka" kann für 40 Tausend Rubel im Monat gemietet werden. Wenn Sie jetzt nach Angeboten des Entwicklers suchen oder sich seine Partner-Immobilienagenturen ansehen, dann kann für 6 Millionen Rubel so viel gefunden werden. Einfache Arithmetik zeigt eine Amortisation in 12-13 Jahren.

Worüber reden wir? Die Tatsache, dass die von jemandem auferlegten Skripte kein Grund sind, Ihre Träume aufzugeben. Wenn es eine Wohnung in einem neuen Haus gibt, in dem Sie sich in der Höhe fühlen, dann sollten Sie sich zumindest persönlich über die möglichen Möglichkeiten informieren. Stellen Sie Fragen zu Rabatten und Promotionen, finden Sie heraus, auf welche Kreditprogramme oder Subventionen gezählt werden kann, was Entwickler heute in der Regel anbieten. Viel Glück beim Einkaufen.