Je veux et je peux. Pourquoi acheter un nouveau bâtiment à Barnaul est rentable en ce moment

Je suis allé au plateau

La situation actuelle est différente de ce qu'elle était il y a trois ou quatre ans, admettent les experts. Ensuite, les ventes ont augmenté en raison des prêts hypothécaires préférentiels pour tous et l'entrée sur le marché d'un grand nombre d'investisseurs surachetés. Il n'y en a plus.

Pendant ce temps, le mécanisme de financement de la construction de logements est le même : l'entreprise emprunte une banque pour la construction, et l'argent de la vente d'appartements est placé dans un compte séquestre (il sera ouvert après la livraison de la maison). Si ce dernier est reconstitué en temps opportun, le taux pour le promoteur est doux; sinon, il grandit jusqu'aux marques du marché, minant la rentabilité du projet, a déclaré Alexander Mishustin, président du conseil d'administration de l'Union des constructeurs du territoire de l'Altaï.

Le responsable de l'entreprise de développement "Ma maison" Pavel Knyazev confirme que les développeurs sont dans des conditions difficiles:

Nous devons maintenir les ventes, remplir les comptes séquestres. Maintenant c'est le plateau quand nous, les développeurs, ne pouvons pas augmenter les prix pour les nouveaux bâtiments. Nous attendons l'assouplissement de l'inflation, la réduction du taux de la Banque centrale. C'est seulement alors qu'il peut y avoir une augmentation marquée.

Dans le marché immobilier, le temps du consommateur est formé, mais, comme toute autre étape, il passera. Vous n'avez pas à aller loin derrière un exemple.

Anatoly Zakharov, directeur du bureau de l'entreprise immobilière fédérale "Villes" à Barnaul, dit: en 2025, les développeurs pour diverses raisons ont eu un temps difficile, et pour le bien des ventes, ils ont utilisé différents outils et ont arrêté la hausse des prix:

Plus près de l'automne, le marché est entré dans une phase active, et les développeurs ont immédiatement rejoué, augmentant les prix à la fois de 8-10%. Et par conséquent, la hausse des prix pour l'année s'est élevée à la même 15-20%.

Les développeurs eux-mêmes parlent d'entrer sur le plateau à travers leurs messages publicitaires - réductions, cadeaux, produits hypothécaires spéciaux de développeurs avec des bonifications de taux d'intérêt, des versements avec zéro acompte ... Un tel menu dans les mécanismes d'achat devrait être évalué, y compris en tenant compte des perspectives.

En parlant de l'état du marché, Pavel Knyazev note : Des solutions individuelles sont certainement là. Par exemple, il existe de nombreux produits hypothécaires de promoteurs avec des taux subventionnés pour les prêts hypothécaires préférentiels et commerciaux. Il est nécessaire de chercher des options appropriées, de négocier, d'acheter des logements et ainsi de fixer le prix actuel du lot, et la prochaine étape est de refinancer l'hypothèque.

Prêts hypothécaires avec optimisme

En effet, l'hypothèque comme principal outil pour acheter une maison aujourd'hui est cher. De plus, les médias sont pleins de manchettes : les nouvelles modalités du programme familial préférentiel ont réduit le nombre de personnes à qui il est offert.

Mais si vous regardez de près, vous pouvez trouver votre niche. Si, jusqu'à présent, dans le territoire de l'Altaï, ce programme, avec un taux de 6 % par an, était valable pour les familles ayant deux enfants de moins de 18 ans, ceux qui ont un enfant de moins de sept ans peuvent maintenant utiliser cette prestation. Dans ce cas, le taux sera supérieur au taux précédent – 10% par an, mais il est nettement inférieur aux offres commerciales des banques.

Et s'il y avait plus d'enfants dans la famille? Alors le taux baisse. Avec deux enfants, prêter à 8 %, avec trois - à 6 %, avec quatre - à 4 %, avec cinq enfants ou plus - à 2 %. Le montant maximal du prêt est de 10 millions. C'est-à-dire, aujourd'hui, les grandes familles peuvent prendre un prêt sans précédent à un prix bon marché – en fait, payer leurs nouveaux logements en versements pour les 15 ou même 30 prochaines années. Ce dernier est possible si vous achetez un logement auprès d'un promoteur qui est prêt à subventionner un prêt.

De plus, elle demeure pertinente en matière de 6% par an (les médias ont annoncé son annulation éventuelle). Pour l'obtenir, vous devez être un employé d'une entreprise avec une accréditation appropriée au ministère de l'Information. Et il y a aussi des offres spéciales de développeurs et de banques partenaires. Et ce ne sont pas seulement des versements sans trop-payés pour la période de construction, mais aussi différents mécanismes d'achat.

Toutefois, ceux qui ne sont pas admissibles à des programmes préférentiels peuvent profiter des offres commerciales de base des banques. Et c'est ce que beaucoup de gens font déjà, parce que les taux d'intérêt baissent constamment. Si au taux clé de la Banque centrale en 2024 à 21%, le taux commercial a atteint 30% par an, maintenant la situation est différente. "Key" est tombé à 14% par an. Selon le scénario de base, SberSib, d'ici la fin de l'année, il pourrait tomber à 13,75 %, selon l'optimisme - à 12,5 %, écrit RBC.

Cela signifie que le taux commercial sera également de l'arbre. Aujourd'hui, il est d'environ 18% par an, demain il sera moins. Et quand la cible, par exemple, 10 %, à laquelle le marché immobilier entrera dans une phase active (les experts en sont sûrs), vous pouvez vous tourner vers des programmes de refinancement. Ils travaillent toujours et, avec une utilisation habile, réduisent considérablement le paiement actuel et le montant du trop-payé pour l'ensemble du prêt.

Les prix augmenteront

Mais la chose principale - même si à l'heure actuelle la croissance des prix du logement est suspendue, pour une longue période de temps ou dans des niches uniques, l'immobilier augmente dans les prix. Selon le site notre.house.rf, si l'immobilier du promoteur dans le territoire de l'Altaï en septembre 2021 coûtait 90 mille roubles par mètre carré, puis en septembre 2026 - 143 mille.

Oui, sans les prêts subventionnés massifs avec lesquels nous avons vécu de 2020 à 2024, une croissance double et plus importante n'est pas attendue. Mais la dynamique positive est programmée par l'ensemble de l'économie (car, d'ailleurs, l'investissement immobilier reste le principal moyen d'économiser de l'argent). Lors de l'achat d'un lot, le prix pour le propriétaire est fixé pour le moment.

Le lot acheté montera-t-il plus tard ? Il convient d'étudier l'évolution des prix sur le marché secondaire du logement. Selon le portail barnaul.restate, la moyenne de secondaire de 16,3% par an. Telle a été la tendance observée au cours des cinq dernières années, et il n'y a pas eu de déclin tout au long de la période de récessions prolongées et profondes. En termes réels, le carré en logement fini d'août 2021 à juillet 2026 a augmenté dans le prix de 67,5 à presque 142mil roubles (+ 110%).

Qu'est-ce qu'il y a en pratique ? Récemment, le chef de l'Académie des sciences -Dynasty 24--Dmitri Dvoroyadkin cité dans les médias un tel cas: dans le contexte de la pénurie actuelle d'approvisionnement sur le marché de l'habitat prêt à l'emploi, le prix d'un appartement pour une semaine a augmenté d'un million. C'était beaucoup du propriétaire dans une nouvelle maison avec une superficie de 40 « carrés ». Au début, il était estimé à 6-6,3 millions de roubles, mais le puits de ceux qui souhaitent voir l'appartement a permis finalement de conclure un accord pour 7,3 millions.

Il est clair que ces chiffres sont la température moyenne à l'hôpital. Il sera corrigé par différents facteurs. Ce qui vous poussera vers le haut est un emplacement exclusif. Quelque chose qui ne peut pas être répété. Par exemple, quelques hectares au centre de Barnaul surplombant un bâtiment de plusieurs étages, à côté d'un centre d'affaires, culturel, récréatif et éducatif – must-have. La base idéale pour la croissance des prix. Un LCD similaire, mais dans l'épaisseur d'un secteur privé délabré, semble déjà plus modeste.

Pourquoi pas secondaire ?

Si la question du logement est devenue un avantage, bien sûr, l'achat d'un appartement "habité" prêt à l'emploi est estimé. Pour passer après le marché. Que disent les experts à ce sujet? Donc, Dmitry Dvoroyadkin admet: -Secondaire , trouve un acheteur, mais de nouvelles options sont vendues particulièrement rapidement.

Pourquoi ? Parce que le complexe résidentiel de la nouvelle génération et les maisons construites dans la période soviétique, dans les années 1990, les années 2000 et même plus tard, diffèrent les uns des autres, en tant que « Zhiguli-penny » des nouveaux « Européens » et « Chinois ». Avec l'héritage soviétique, tout est clair - vieux murs, ennuyants et mal à l'aise les aménagements, les chantiers inoccupés, la bataille pour un petit nombre de stationnements. Et tout est dans une boîte grise de béton et de magasins au coin de la rue.

Que dire des écrans LCD plus tard ? Ici vous pouvez trouver l'architecture dans un style appelé corps (le romantisme capitaliste). Ensuite, les développeurs se sont livrés à des impulsions créatives, et, sous leur plume, ont sorti des bâtiments uniques.

Mais en même temps, la fonctionnalité des projets dans le style de caprom a été poussée à l'arrière-plan. Parfois, tellement à l'intérieur de tels bâtiments étaient inconfortables pour vivre ou une certaine activité. Cette approche est maintenant inacceptable. L'économie fonctionne d'une manière différente: un appartement doit être vendu, et de très mauvaises options ne fonctionnent pas, dit l'architecte Alexander Dering.

Marina Rakina, présidente de l'Union des Realtors de Barnaul et Altai, déclare : le logement dans les maisons construites dans les années 2000 est estimé par les propriétaires très cher. Parce que la maison est relativement fraîche, et beaucoup d'argent a été investi dans la réparation. Sauf que c'est difficile à vendre. Les gens pensent différemment au confort.

Ils n'ont pas envie de se cacher derrière des portes fermées. Ils considèrent leur logement non seulement acheté des « carrés », mais aussi ce qui est au-delà du seuil. Il s'agit de l'architecture, de l'intérieur du lobby et des salons, et de l'ensemble de commerces de détail et de restauration à distance de marche. Plus des parkings souterrains chauds, des roues, etc.

Pourquoi le nouveau bâtiment ?

Alors pourquoi les appartements en construction sont-ils une priorité ? Tout d'abord, comme on l'a déjà mentionné, l'hypothèque "carrés" du développeur est, et il fonctionne. Deuxièmement, chaque génération de nouveaux bâtiments est plus progressiste que les précédents : il y a trois ou quatre ans, des écrans LCD beaucoup plus modestes ont été introduits qu'on ne l'a annoncé aujourd'hui.

Dans la poursuite de la fidélité des clients, les développeurs ont grandi, et leur produit est devenu plus complexe et, par conséquent, plus intéressant. Maintenant l'acheteur est offert non pas des mètres carrés, mais un script pour la vie, programmé en béton.

Le matin, vous vous réveillez, allez dans une belle cour privée, emmenez l'enfant au centre de loisirs des enfants, venez au bureau à travers le parking ou la cour, dîner dans un café, le soir passer du temps dans un restaurant vue d'un hôtel cinq étoiles, a dit Irina Divnogorskaya à la présentation du quartier social, le développeur Colosseum, mon Maison. Au premier étage, vous avez des magasins et autres commerces. Vous vivez une vie entière dans un seul endroit, sans se déplacer dans la ville, en économisant votre temps et votre énergie. C'est très précieux pour nous.

Quel est le résultat? En conséquence, avant même le début officiel des ventes d'appartements dans la première tour de ce complexe sur la pré-réservation était d'environ 40% des lots. Les acheteurs étaient ceux qui attendaient un projet qui répondrait à leur idée d'un complexe moderne. Les investisseurs sont également venus réagir à un certain nombre de tendances, y compris des signaux de taux de dépôt plus bas d'un pic de 24 % à l'actuel 12-13 %.

Qu'est-ce qui est intéressant avec le nouveau LCD ?

Le pari sur la multifonctionnalité des complexes est fait par de nombreux développeurs. Les magasins, les points d'émission des marchés et des cafés dans leur LCD sont déjà un programme minimum. Maintenant, il existe des clubs de fitness à part entière avec piscines pour la natation active, SPA, des emplacements pour les jardins d'enfants et les cliniques (bien sûr, avec le respect de tous les SanPiNs pour les locaux). Même un hôtel cinq étoiles peut être situé dans la logique du projet, et ainsi son service peut être utilisé par les résidents des appartements.

De tels projets sont un argument pour que de nouveaux détaillants de réseau viennent à la ville. À la veille des médias a rapporté: Barnaul est en attente pour l'ouverture de la chaîne de magasin. Je voudrais voir "Tasteville" ouvert, disent les habitants.

Un autre point pour la fierté du nouveau LCD est l'amélioration du territoire. Il n'y a pas si longtemps, la délégation de la visite urbaine sur les nouveaux bâtiments de Barnaul (organisée par l'Union des constructeurs du territoire de l'Altaï) a visité deux nouveaux complexes résidentiels - Opera Residence et HSE. Dans les deux cas, l'amélioration du territoire est devenue l'un des avantages prioritaires.

Les développeurs, avec des spécialistes, ont développé des dendroplanes, planté des dizaines d'espèces d'arbres et d'arbustes, sélectionnés de sorte que leur cour était confortable et coloré toute l'année. Marcher dans un tel endroit est un plaisir séparé. De plus, l'architecture des maisons a commencé à être souvent planifiée de sorte que les résidents ont reçu une cour privée, fermée du bruit de la ville et avec un contrôle d'accès organisé. Il s'agit de sécurité et d'environnement.

Sur l'avenir avec amour

Ce qui est important et évident: de nouveaux LCD sont créés dans la logique de l'homme moderne. Avez-vous remarqué que les réunions avec des amis dans les cafés et les restaurants sont devenues plus fréquentes que les réunions à la maison? Les développeurs ont remarqué et construisent des restaurants pour nous. Avez-vous remarqué qu'il est préférable de se concentrer sur le coworking que dans votre propre chambre, où vous pensez à quelque chose, mais le moins de tout le travail? Les développeurs ont remarqué et construisent des zones de salon pour nous. Tout cela devient la valeur ajoutée des carrés achetés.

Une ligne séparée sont des options avec soin pour ceux qui sont encore en croissance, mais demain deviendra un citoyen adulte. Avec garde d'enfants. Dans la même tournée urbaine, les participants ont vu à quel point coloré, excitant, excitant, et l'invitation au jeu peuvent être des complexes de jeux pour enfants: avec des tunnels, une variété de balançoires, toboggans, kiosques. Et aussi que les poussettes, les vélos et les scooters peuvent maintenant être laissés dans une pièce spéciale, et il peut également être beau, etc.

Mais l'essentiel est qu'un tel appartement prétend définitivement être la capitale de la famille et de ses enfants. Louer ? S'il vous plaît. Si nous parlons d'un nouveau bâtiment dans le centre-ville et à distance de marche des universités, alors il est certainement utile pour un étudiant. Le même studio ou "odnushka" peut être loué pour 40 mille roubles par mois. Si vous cherchez maintenant des offres du développeur ou regardez ses agences immobilières partenaires, alors un tel lot peut être trouvé pour 6 millions de roubles. L'arithmétique simple indique une récupération en 12-13 ans.

De quoi on parle ? Le fait que les scripts imposés par quelqu'un ne sont pas une raison d'abandonner vos rêves. S'il y a un appartement dans une nouvelle maison, où vous vous sentez à la hauteur, alors vous devriez au moins personnellement apprendre les options possibles pour vous-même. Posez des questions sur les rabais et les promotions, découvrez sur quels programmes de crédit ou subventions on peut compter, sur quels développeurs offrent généralement aujourd'hui. Bonne chance.