Quiero y puedo. ¿Por qué comprar un nuevo edificio en Barnaul es rentable ahora mismo

Fui a la meseta

La situación actual es diferente de lo que fue hace tres o cuatro años, admiten expertos. Luego las ventas crecieron debido a las hipotecas preferenciales “para todos” y la entrada en el mercado de un gran número de inversores superpuestos. Ahora no hay ninguno.

Mientras tanto, el mecanismo de financiación de la construcción de viviendas es el mismo: la empresa toma un préstamo de un banco para la construcción, y el dinero de la venta de apartamentos se coloca en una cuenta de garantía bloqueada (se abrirá después de la entrega de la casa). Si este último se repone oportunamente, la tasa para el desarrollador es suave; si no, crece hasta las marcas de mercado, comiendo la rentabilidad del proyecto, dijo Alexander Mishustin, presidente de la Junta de la Unión de Constructores del Territorio de Altai.

El jefe de la empresa de desarrollo “My House” Pavel Knyazev confirma que los desarrolladores están en condiciones difíciles:

“Necesitamos mantener ventas, rellenar cuentas de garantía bloqueada. Ahora es la meseta cuando nosotros, desarrolladores, no podemos subir precios para nuevos edificios. Estamos esperando un alivio inflacionario, reducción de la tasa del Banco Central. Sólo entonces puede haber un aumento marcado.”.

En el mercado inmobiliario se forma el tiempo del consumidor, pero, como cualquier otra etapa, pasará. No tienes que ir mucho detrás de un ejemplo.

Anatoly Zakharov, director de la oficina de la empresa inmobiliaria federal “Cities” en Barnaul, dice: en 2025, los desarrolladores por diversas razones tuvieron un momento difícil, y por el bien de las ventas utilizaron diferentes herramientas y detuvieron el aumento del precio:

Más cerca del otoño, el mercado entró en una fase activa, y los desarrolladores inmediatamente jugaron hacia atrás, aumentando los precios a la vez en 8-10%. Y como resultado, el aumento de precios para el año ascendió al mismo 15-20%”.

Los propios desarrolladores hablan de entrar en la meseta a través de sus mensajes publicitarios - descuentos, regalos, productos hipotecarios especiales de los desarrolladores con subsidios de tasa de interés, cuotas con cero pago ... Debería evaluarse ese menú en los mecanismos comerciales, teniendo en cuenta las perspectivas.

Hablando del estado del mercado, Pavel Knyazev señala: Definitivamente hay soluciones individuales. Por ejemplo, hay muchos productos hipotecarios de desarrolladores con tarifas subvencionadas tanto para hipotecas preferenciales como comerciales. Es necesario buscar opciones adecuadas, negociar, comprar vivienda y así fijar el precio actual del lote, y el siguiente paso es refinanciar la hipoteca.

Hipotecas con optimismo

De hecho, la hipoteca como la principal herramienta para comprar un hogar hoy es caro. Además, los medios de comunicación están llenos de titulares: los nuevos términos del programa familiar preferencial han reducido el número de aquellos a quienes está disponible.

Pero si miras de cerca, puedes encontrar tu nicho. Si hasta ahora en el Territorio de Altai, este programa con una tasa de 6% anual era válido para familias con dos niños menores de 18 años, ahora los que tienen un niño menor de 7 años pueden utilizar el beneficio. En este caso, la tasa será mayor que la anterior – 10% anual, pero es significativamente menor que las ofertas comerciales de los bancos.

¿Y si hay más hijos en la familia? Entonces la tasa baja. Con dos hijos, prestamos al 8%, con tres - al 6%, con cuatro - al 4%, con cinco o más - al 2%. El monto máximo del préstamo es de 10 millones. Es decir, hoy las familias grandes pueden tomar un préstamo barato sin precedentes – de hecho, pagar por su nueva vivienda en cuotas para los próximos 15 o incluso 30 años. Este último es posible si usted compra vivienda de un desarrollador que está listo para subvencionar un préstamo.

Además, sigue siendo relevante la memoria IT al 6% anual (los medios informaron de su posible cancelación). Para conseguirlo, usted necesita ser un empleado de una empresa con acreditación apropiada en el Ministerio de Información. También hay ofertas especiales de desarrolladores y bancos asociados. Y esto no es sólo cuotas sin sobrepagos para el período de construcción, sino también diferentes mecánicas de compras.

Sin embargo, aquellos que no son elegibles para programas preferenciales pueden aprovechar las ofertas comerciales básicas de los bancos. Y eso es lo que muchas personas ya están haciendo, porque los tipos de interés están disminuyendo constantemente. Si a la tasa clave del Banco Central en 2024 al 21%, la tasa comercial alcanzó el 30% anual, ahora la situación es diferente. "Key" cayó al 14% por año. Según el escenario de referencia, SberSib, para finales del año puede caer al 13,75%, según el optimista - al 12,5%, escribe RBC.

Esto significa que la tasa comercial también será “árbol”. Hoy es alrededor del 18% anual, mañana será menos. Y cuando el “key” cae a, digamos, el objetivo 10%, en el que el mercado inmobiliario entrará en una fase activa (expertos están seguros de esto), puede recurrir a programas de refinanciación. Siempre funcionan y, con hábil uso, reducen significativamente el pago actual y la cantidad de sobrepago para el préstamo en su conjunto.

Los precios subirán

Pero lo principal - incluso si en el momento en que el crecimiento de los precios de vivienda se suspende, por un largo período de tiempo o en nichos únicos, la propiedad inmobiliaria está creciendo en el precio. Según el sitio web nuestro.house.rf, si bienes raíces del desarrollador en el Territorio de Altai en septiembre de 2021 cuesta 90 mil rublos por metro cuadrado, entonces en septiembre de 2026 - 143mil.

Sí, sin los enormes préstamos subvencionados con los que vivimos entre 2020 y 2024, no se espera un crecimiento doble y más significativo. Pero la dinámica positiva está programada por toda la economía (por cierto, la inversión inmobiliaria sigue siendo la principal manera de ahorrar dinero). Al comprar mucho, el precio para el propietario se fija en este momento.

¿El lote comprado subirá más tarde? Vale la pena estudiar el cambio de precios en el mercado de la vivienda secundaria. Según el portal barnaul.restate, el “secundario” medio añade 16,3% por año. Esta ha sido la tendencia en los últimos cinco años, y no ha habido disminución durante el período de recesiones prolongadas y profundas. En términos reales, la “cuadra” en viviendas terminadas entre agosto de 2021 y julio de 2026 ha aumentado en precio de 67,5 a casi 142 mil rublos (+110%).

¿Qué hay en la práctica? Recientemente, el jefe de la Academia de Ciencias “Dynasty 24” Dmitry Dvoroyadkin citó en los medios tal caso: contra el fondo de la actual escasez de suministro en el mercado de viviendas preparadas, el precio de un apartamento durante una semana aumentó en un millón. Fue mucho del propietario en una nueva casa con un área de 40 "squares". Al principio, se estimó en 6-6.3 millones de rublos, pero el eje de los que desean ver el apartamento permitió eventualmente concluir un acuerdo por 7,3 millones.

Está claro que estas cifras son la temperatura media del hospital. Será corregido por diferentes factores. Lo que te empuja hacia arriba es una ubicación exclusiva. Algo que no puede repetirse. Por ejemplo, un par de hectáreas en el centro de Barnaul con vistas a un edificio de varias plantas, junto a un centro de negocios, culturales, recreativos y educativos – debe-tener. La base ideal para el crecimiento de precios. Un LCD similar, pero en el grueso de un sector privado dilapidado, ya se ve más modesto.

¿Por qué no secundaria?

Si la cuestión de la vivienda se ha convertido en un borde, por supuesto, se estima la compra de un apartamento "habitado" listo. Para pasar justo después del trato. ¿Qué dicen los expertos sobre esto? Por lo tanto, Dmitry Dvoroyadkin admite: “Secondary” encuentra un comprador, pero nuevas opciones se venden especialmente rápidamente.

¿Por qué? Debido a que el complejo residencial de la nueva generación y las casas construidas en el período soviético, en los años 1990, 2000 e incluso más tarde, difieren entre sí, como “Zhiguli-penny” de los nuevos “europeos” y “chinos”. Con la herencia soviética, todo está claro - paredes viejas, diseños aburridos e incómodos, patios impecables, la batalla por un pequeño número de estacionamientos. Y todo está en una caja gris de hormigón y tiendas a la vuelta de la esquina.

¿Qué decir sobre LCDs posteriores? Aquí se puede encontrar arquitectura en un estilo llamado corpora ( romanticismo capitalista). Luego los desarrolladores se entregaron a impulsos creativos, y “desde debajo de su pluma” salieron edificios únicos.

“Pero al mismo tiempo, la funcionalidad de los proyectos en el estilo de caprom fue empujada al fondo. A veces tanto que dentro de tales edificios eran incómodos para vivir o alguna actividad. Este enfoque es inaceptable ahora. La economía funciona de una manera diferente: un apartamento necesita ser vendido, y muy malas opciones no funcionan, dice el arquitecto Alexander Dering.

Marina Rakina, presidenta de la Unión de Realistas de Barnaul y Altai, afirma: la vivienda en casas construidas en los años 2000 es estimada por los propietarios muy caros. Debido a que la casa es relativamente fresca, y un montón de dinero se invirtió en la reparación. Excepto que es difícil de vender. La gente piensa diferente en la comodidad.

No tienen ganas de esconderse detrás de puertas cerradas. Consideran su vivienda no sólo comprada "squares", sino también lo que está más allá del umbral. Se trata de arquitectura, y de los interiores del vestíbulo y áreas de salón, y del conjunto de tiendas y catering a poca distancia. Además de aparcamientos subterráneos cálidos, kellers, etc.

¿Por qué el nuevo edificio?

Entonces, ¿por qué los apartamentos en construcción son una prioridad? Primero, como ya se ha mencionado, la hipoteca "squares" del desarrollador es, y funciona. En segundo lugar, cada generación de nuevos edificios es más progresista que los anteriores: hace tres o cuatro años, se han introducido LCDs mucho más modestos que se anuncian ahora.

En la búsqueda de la lealtad del cliente, los desarrolladores han crecido, y su producto se ha vuelto más complejo y, como resultado, más interesante. Ahora el comprador se ofrece no metros cuadrados, sino un script para la vida, programado en concreto.

“Por la mañana despierten, salgan a un hermoso patio privado, lleven al niño al centro de ocio infantil, vengan a la oficina a través del aparcamiento o patio, cenar en un café, por la noche pasan tiempo en un restaurante de cinco estrellas”, dijo Irina Divnogorskaya en la presentación del cuarto social “Colosseum” desarrollador “My House”. En la primera planta tiene tiendas y otros comercios. Vives una vida completa en un lugar, sin moverse por la ciudad, ahorrando tu tiempo y energía. Esto es muy valioso para nosotros”.

¿Cuál es el resultado? Como resultado, incluso antes del comienzo oficial de las ventas de apartamentos en la primera torre de este complejo en la pre-reserva era alrededor del 40% de los lotes. Los compradores eran aquellos que esperaban un proyecto que cumpliría su idea de un complejo moderno. También llegaron los inversores, reaccionando a una serie de tendencias, incluyendo señales de tasas de depósito inferiores desde un pico del 24% hasta el 12-13% actual.

¿Qué es interesante sobre el nuevo LCD?

La apuesta por la multifuncionalidad de los complejos es hecha por muchos desarrolladores. Tiendas, puntos de emisión de mercados y cafés en su LCD ya son un programa mínimo. Ahora hay gimnasios llenos con piscinas para natación activa, SPA, lugares para jardines de infancia y clínicas (por supuesto, con el cumplimiento de todos los SanPiNs para locales). Incluso un hotel de cinco estrellas puede estar situado en la lógica del proyecto, y para que su servicio pueda ser utilizado por los residentes de los apartamentos.

Tales proyectos son un argumento para que nuevos minoristas de red vengan a la ciudad. En la víspera de los medios reportados: Barnaul está esperando la apertura de la cadena de tiendas “Golden Apple”. Me gustaría ver "Tasteville" abierto, dicen los pueblos.

Otro punto para el orgullo del nuevo LCD es la mejora del territorio. No hace mucho tiempo, la delegación de la gira urbana sobre nuevos edificios de Barnaul (organizada por la Unión de Constructores del Territorio de Altai) visitó dos complejos residenciales recién construidos - Opera Residence y HSE. En ambos casos, la mejora del territorio se ha convertido en una de las ventajas prioritarias.

Desarrolladores, junto con especialistas, desarrollaron dendroplanes, plantaron docenas de especies de árboles y arbustos, seleccionados para que su patio fuera acogedor y colorido durante todo el año. Caminar en tal ubicación es un placer separado. Además, la arquitectura de las casas comenzó a ser planificada a menudo para que los residentes recibieran un patio privado, cerrado del ruido de la ciudad y con control de acceso organizado. Se trata de seguridad y medio ambiente.

Acerca del futuro con amor

Lo que es importante y obvio: nuevos LCD se crean en la lógica del hombre moderno. ¿Has notado que las reuniones con amigos en cafés y restaurantes se han vuelto más frecuentes que las reuniones en casa? Los desarrolladores han notado y están construyendo restaurantes para nosotros. ¿Ha notado que es mejor enfocarse en el coworking que en su propio dormitorio, donde usted piensa en cualquier cosa, pero menos de todo trabajo? Los desarrolladores han notado y están construyendo zonas de salón para nosotros. Todo esto se convierte en el valor añadido de los “squares” adquiridos.

Una línea separada son opciones con cuidado para aquellos que todavía están creciendo, pero mañana se convertirá en un ciudadano adulto. Con cuidado infantil. En el mismo recorrido urbano, los participantes vieron lo colorido, emocionante, emocionante, e invitando al juego pueden ser complejos de juegos infantiles: con túneles, una variedad de oscilaciones, toboganes, gazebos. Y también que los paseos, bicicletas y scooters ahora se pueden dejar en una habitación especial, y también puede ser hermoso, etc.

Pero lo principal es que este apartamento definitivamente afirma ser la capital para la familia y sus hijos. ¿Alquiler? Por favor. Si estamos hablando de un nuevo edificio en el centro de la ciudad y a poca distancia de las universidades, entonces definitivamente es útil para un estudiante. El mismo estudio o “odnushka” se puede alquilar por 40 mil rublos al mes. Si ahora busca ofertas del desarrollador o mira a sus agencias inmobiliarias asociadas, entonces tal cantidad se puede encontrar por 6 millones de rublos. La aritmética simple indica una recompensa en 12-13 años.

¿De qué estamos hablando? El hecho de que los guiones impuestos por alguien no son una razón para renunciar a sus sueños. Si hay un apartamento en una casa nueva, donde se siente a la altura, entonces usted debe al menos personalmente aprender sobre las posibles opciones para usted mismo. Haga preguntas sobre descuentos y promociones, averigüe con qué programas de crédito o subvenciones se pueden contar, qué desarrolladores generalmente ofrecen hoy. Buena suerte de compras.