Семейная ипотека потеряла половину спроса: что будет с ценами на жилье

В сентябре россияне подавали в среднем 32,6 тыс. заявок на семейную ипотеку еженедельно. В первые две полные недели октября банки получили 13,7 тыс. и 14 тыс. обращений соответственно. Таким образом, относительно сентябрьского уровня поток заявок сократился более чем вдвое.

С 1 октября условия программы изменились: вместо единой ставки 6% годовых ввели дифференцированные ставки в зависимости от количества детей и региона. Для семей с одним ребенком младше семи лет ставка составляет 10% в большинстве регионов и 12% в столичных регионах. Для семей с двумя детьми — 8% и 10% соответственно. Более выгодные условия сохранились для многодетных семей.

Почему спрос так резко упал? Максим Чирков, доцент факультета государственного управления МГУ считает, что октябрьские цифры отражают не только реакцию на новые правила, но и последствия ажиотажа накануне их введения. «Об изменениях было известно заранее, поэтому те, кто собирался оформить льготный кредит и имел такую возможность, постарались сделать это до наступления нового срока. В результате часть спроса, который мог прийтись на октябрь, реализовалась еще в сентябре. Это вполне объяснимое поведение заемщиков. Поэтому я бы не стал считать нынешнее падение окончательным: в последующие месяцы статистика, вероятно, будет более сглаженной», — пояснил эксперт.

Константин Барсуков, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» также призывает не связывать весь спад исключительно с изменением условий программы. «В сентябре те, кто хотел взять семейную ипотеку на прежних условиях, активно оформляли кредиты. Естественно, в октябре мы увидели снижение. При этом сравнивать нынешнюю ситуацию с декабрем 2022 года некорректно: тогда программа только начинала действовать в широком масштабе, а сейчас ее условия, наоборот, ужесточаются. Нужно хотя бы несколько месяцев понаблюдать за рынком, чтобы отделить последствия новых правил от эффекта ажиотажного спроса», — считает эксперт.

Восстановится ли спрос в ближайшие месяцы? По мнению Чиркова, некоторое снижение числа заявок может сохраниться, однако на ситуацию будет влиять и стоимость обычных ипотечных кредитов. Если рыночные ставки продолжат расти, разница между ними и льготными предложениями останется существенной, что поддержит интерес к семейной ипотеке даже после повышения ставок внутри программы.

«Несмотря на ужесточение условий, семейная ипотека остается выгоднее рыночной. Если обычные кредиты дорожают, это может работать в пользу льготных программ. В то же время важным условием дальнейшего расширения кредитования будет рост реальных доходов населения. По мере адаптации рынка спрос будет находить равновесный уровень», — полагает эксперт.

Барсуков ожидает, что выдачи семейной ипотеки станут меньше, но не считает это достаточным основанием для вывода о длительном обвале рынка. По его словам, часть покупателей может переключиться на другие варианты жилья, в том числе загородную недвижимость или квартиры в иных регионах. При этом доступность рыночной ипотеки в ближайшей перспективе останется ограниченной: дело не только в высоких ставках, но и в ужесточении требований банков к заемщикам.

Приведет ли снижение спроса к падению цен? Глава Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции 23 октября заявила, что семейная ипотека становится более адресной, а доля рыночных кредитов в перспективе должна увеличиться. По ее словам, массовые льготные программы снижают эффективность денежно-кредитной политики и мешают возвращению инфляции к целевому уровню. Регулятор считает, что объемы льготной ипотеки не должны постоянно расширяться: иначе рыночные кредиты останутся практически недоступными.

При этом Набиуллина подчеркнула, что влияние новых параметров семейной ипотеки на цены жилья пока оценивать рано. Предыдущее изменение правил, по ее словам, не оказало существенного воздействия на стоимость новостроек.

Константин Барсуков также не ожидает снижения цен на первичном рынке из-за октябрьского спада заявок. «Не стоит ждать, что застройщики начнут массово снижать цены только потому, что спрос на семейную ипотеку сократился. Рынок недвижимости зависит от множества факторов, и прямой связи между уменьшением числа заявок и падением стоимости квартир нет», — отметил он.

Таким образом, ближайшие месяцы станут проверкой того, насколько устойчивым окажется новый уровень спроса. С одной стороны, повышение ставок делает покупку жилья менее доступной для части семей. С другой — ажиотаж перед изменением правил мог временно усилить контраст между сентябрем и октябрем. Реальные последствия для выдач кредитов и рынка новостроек станут понятнее после того, как покупатели и застройщики приспособятся к новым условиям.