Сколько нужно зарабатывать на квартиру за 6 млн: честный расчёт

Согласно данным федерального портала «Мир квартир», средняя квартира в тульской новостройке в третьем квартале 2026 года стоит около 7,7 млн рублей — примерно 143 тысячи за квадратный метр. На вторичном рынке средний чек ниже: около 6,5 млн рублей при 118–130 тысячах за метр.

Разброс по типам жилья заметный. На вторичке однушку можно найти за 4–5 млн, двушку — за 5,5–6,5 млн, трёшку — за 7–9 млн, а четырёхкомнатные квартиры стартуют от 10 млн. В новостройках дешевле всего вход через студию — от 3,3–4 млн рублей; однушки там стоят 4,5–5,5 млн, двухкомнатные — 6,5–8 млн, трёхкомнатные — 8,5–11 млн.

Банки одобряют кредит, если платёж не превышает 40–50% дохода семьи. Со ставкой на вторичку 17–19% годовых арифметика получается жёсткой.

«Возьмём однушку за 4,5 млн рублей с первоначальным взносом 20% — кредит выходит около 3,6 млн на 20 лет, платёж составит примерно 53 тысячи в месяц. Для такого платежа нужен подтверждённый доход от 105–110 тысяч рублей. Это выше средней зарплаты по Тульской области, которая в 2026 году держится на уровне 83–89 тысяч, поэтому рыночная ипотека в одиночку доступна немногим», — объясняет в разговоре с “МК в Туле” Юлия Бузыкова, доцент кафедры информационных технологий факультета информационных технологий и анализа больших данных Финансового университета при Правительстве РФ.

Выручают государственные программы, но с оговорками. Семейная ипотека с 1 октября 2026 года дифференцирована по числу детей: при одном ребёнке ставка составляет 10% с лимитом 6 млн рублей, при двух — 8% и до 8 млн, при трёх и более — 6% и до 10 млн.

Для Тулы это означает вполне конкретные цифры: кредит 5–6 млн на двух- или трёхкомнатную квартиру в новостройке обойдётся в 45–55 тысяч рублей в месяц при одном ребёнке — семье нужен доход от 90–110 тысяч. С тремя детьми платёж снижается до 32–39 тысяч, и достаточно 65–80 тысяч на семью.

ИТ-специалистам в Туле доступна ИТ-ипотека со ставкой 6% и лимитом 9 млн рублей.

«Но нужно два условия: аккредитованный Минцифры работодатель и зарплата от 90 тысяч рублей. При кредите 7–9 млн платёж составит 42–54 тысячи в месяц, значит, реальный доход должен быть от 90–110 тысяч», — отмечает эксперт.

Вторичное жильё дешевле само по себе, и не нужно ждать сдачи дома. Но ставка 17–19% делает платёж почти вдвое выше льготного.

«Если у семьи есть право на семейную или ИТ-ипотеку, новостройка выигрывает по ежемесячной нагрузке даже с учётом затрат на ремонт. Если льгот нет, разумнее брать недорогое вторичное жильё, пригодное для жизни, или копить больший первоначальный взнос — он снижает и платёж, и переплату», — советует Юлия Сергеевна.

Эксперты подсчитали, сколько нужно официально зарабатывать тулякам, чтобы войти в ипотечную сделку.

«Чтобы одобрили ипотеку на однокомнатную квартиру на вторичном рынке при рыночной ставке и взносе 15–20%, официальный доход должен быть примерно от 80–100 тысяч рублей в месяц. Для двухкомнатной квартиры требования выше — доход должен быть от 120–140 тысяч рублей и выше. Для трёхкомнатной — доход должен быть от 150 тысяч рублей и более. Это очень приблизительный расчет. Важно помнить, что если ипотеку оформляют супруги, банк учитывает их совокупный официальный доход», - подсчитал Василий Кутьин, директор по аналитике Инго Банка, кандидат экономических наук.

Бузыкова сформировала наиболее рабочий, по ее мнению, сценарий кредита на жилье.

«При двух средних по региону зарплатах семья тянет квартиру в новостройке по семейной программе — это сегодня главный рабочий сценарий для Тулы», — считает Бузыкова.

Пока для большинства жителей Тулы ипотека - единственная возможность купить свое жилье. Несмотря на фактический рост доходов, реальные не позволяют взять недвижимость, минуя кредиты.