Как составить договор аренды, чтобы вернуть депозит и не платить за чужой ремонт
Сдать квартиру — задача не только про поиск жильца. Главные риски начинаются позже: кто оплачивает ЖКХ, можно ли жильцу завести собаку, что делать, если он сдаёт вашу квартиру дальше, и как доказать, что дорогой диван был цел до заселения. Договор аренды — это не формальность, а главный инструмент защиты собственника. О семи важных пунктах договора расскала член Российской Гильдии Риэлторов Циала Биниашвили.
Каждому собственнику, планирующему сдавать квартиру, важно понимать юридические аспекты аренды, включая составление договора. В этом документе содержатся все ключевые данные и условия, которые арендодатель может потребовать от арендатора, и будет прав. Договор составляется в 2-х экземплярах, по одному каждой стороне. Нотариально заверять документ не обязательно, но при желании это можно сделать.
«В договоре необходимо указать предмет договора, то есть полное описание квартиры, со всеми техническими параметрами и адресом. За основу можно взять выписку ЕГРН или свидетельство о праве собственности. И то, что эта квартира передается во временное пользование для обычного проживания», — рассказывает эксперт.
В документе указывается срок действия договора аренды. Этот период не может быть бесконечным и обычно составляет до пяти лет. На практике собственники предпочитают заключать договоры на 11 месяцев, чтобы избежать их регистрации в Росреестре, оставляя возможность продления. В документе также указывают размер арендной платы, способы и даты оплаты. Отдельно прописывают сумму депозита, который еще называют обеспечительным платежом. Это обязательный взнос, обычно равный месячной арендной плате. Депозит удерживают, если арендатор нанесет реальный ущерб или нарушит условия договора.
«Прописывают права и обязанности сторон. Указывается распределение по оплате ЖКХ, кто отвечает за мелкий ремонт, правила о животных в квартире, возможность сдачи в субаренду (из опыта я бы советовала собственникам запрещать субаренду). Сюда же можно добавить порядок доступа собственника в квартиру, так как собственник имеет право приехать к арендатору с проверкой. Чтобы не было накладок, можно написать конкретные сроки, чтобы всем было удобно», — прокомментировал член Российской Гильдии Риэлторов Циала Биниашвили.
Если же кто-то нарушит договоренности, то в договоре есть классический пункт, в котором прописаны все санкции за нарушение договора. Договор обычно завершается разделом о расторжении и разрешении споров, а также заключительными положениями. К договору могут быть добавлены приложения, если это необходимо.
Помимо составления договора, важно проверить документы, которые нужно изучить до его подписания. Здесь необходимо разграничить интересы собственника и арендатора. Собственнику нужно иметь при себе паспорт, актуальную выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, подтверждающие его владение квартирой, а также письменное согласие третьих лиц, если, например, квартира приобретена в браке или у нее несколько владельцев. Кроме того, потребуется справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и домовая книга или выписка о зарегистрированных в квартире лицах. Некоторые могут счесть это лишним, но лучше заранее проверить этот вопрос, чтобы избежать проблем при аренде. Если сделку ведет представитель собственника — агентство или управляющая компания — требуется оригинал нотариально заверенной доверенности с полномочиями на подписание договора и получение оплаты.
Арендатор же должен проверить доверенность в реестре нотариальных действий. От арендатора нужны паспорт и, по договоренности, справка о доходах по форме 2-НДФЛ или выписка с банковского счёта. Проверить его можно через базы данных ФССП и сайт МВД. Опись имущества составляется отдельным актом приемки-передачи, которая является очень важной частью договора.
Документ составляют при заселении жильца и осмотре помещения. Здесь фиксируется состояние имущества на момент передачи: подробно перечисляется вся мебель, техника, предметы интерьера и их состояние.
«Я своим клиентам всегда рекомендую писать вместо общих фраз детальное описание предметов, тем более, особенно дорогих по стоимости — описывайте модели, марки и стоимость по чеку. А еще лучше делать фотографии, чтобы максимально исключить любые споры. Также в акте стоит зафиксировать показания счётчиков на момент передачи квартиры, чтобы избежать накладок при оплате ЖКХ», — рассказывает эксперт Циала Биниашвили.
Такая подробная опись защищает обе стороны: арендатора, который не будет отвечать за дефекты, появившиеся раньше заселения в квартире, и собственника, который сможет потребовать возмещения ущерба при выезде, если арендатор что-то испортил.
Перед подписанием договора необходимо внимательно изучить его ключевые пункты. Важно зафиксировать текущее состояние квартиры, чтобы в случае необходимости вернуть депозит. Если вторая сторона нарушает условия договора, следует предпринять соответствующие меры.
Чтобы себя обезопасить и вернуть свой депозит нужно читать любой шрифт от мало до велика. Важно читать всё внимательно, не упуская даже незначительные формулировки. Ведь, как известно, в деталях скрывается истина.
«Читать в первую очередь и на что обратить пристальное внимание: личные данные сторон и данные квартиры, все финансовые условия, смотрите на сумму депозита, зачастую многие арендаторы удивляются, что нужен депозит, хотя это стандартное финансовое условие договора аренды любого помещения, порядок расторжения. Фиксация состояния квартиры проводится актом приемки-передачи, то есть описью, который составляется в присутствии обеих сторон», — говорит эксперт.
При нарушении договора сначала следует урегулировать спор с арендатором. Если это не поможет, то придется собирать доказательства (переписка, чеки, акты, фото, видео).
