Resultados de la temporada alta en el mercado IHS: el volumen de emisiones hipotecarias aumentó en 55%

Después de una lull que comenzó en la segunda mitad de 2024, la demanda de viviendas privadas se ha recuperado significativamente.

Alexey Leipi, Director del Departamento de Domklik de Sberbank:

“De abril a septiembre de 2026, Sber emitió 135.5 billones de rublos de hipotecas para IHS – contra 87.5 billones de rublos para el mismo período de 2025 (+ 54.8% año a año). Tales dinámicas indican el retorno del interés en bienes raíces suburbanas: desde julio de 2024, el mercado experimentó una disminución causada por la reducción de los programas de hipotecas preferenciales masivas para nuevos edificios.

En el futuro, el desarrollo de la construcción individual puede contribuir a aumentar la disponibilidad de programas hipotecarios de mercado, así como mantener una tasa preferencial de 6% en la " hipoteca familiar".

La estructura de la demanda se desplaza hacia proyectos más caros. Esto se debe tanto a un aumento objetivo en el costo de la construcción, como al deseo de los prestatarios de aumentar la comodidad de la vida (el uso de mejores materiales, soluciones modernas de arquitectura y diseño). Al mismo tiempo, el segmento de 7-8 millones de rublos conserva el estado de la “medio dorado” y sigue siendo el más popular.

Abril, junio y septiembre de 2026 fueron los meses de máxima aceleración: las emisiones aumentaron en 88,6%, 92,8% y 108,6% en comparación con los mismos meses de 2025, respectivamente. Septiembre mostró un resultado récord de 31.6 milliardes de rublos (+ 108,6%), que fue el máximo absoluto desde el inicio de la disminución en julio de 2024.

Al mismo tiempo, si el aumento de las emisiones en junio y septiembre fue dictado por la demanda excesiva de la hipoteca familiar, entonces el crecimiento de abril reflejaba la dinámica del mercado natural.

El mes menos dinámico fue agosto de 2026: el crecimiento fue sólo 1.4% (18.1 billones de rublos contra 17.9 billones de rublos en agosto de 2025). Esto probablemente se debió a la tradicional disminución estacional de la actividad navideña. En mayo y julio, la dinámica también fue más moderada, un aumento en 2025 fue del 41,2% y del 23,3%, respectivamente.

En general, en 2026 hay dos picos pronunciados de emisiones - en junio y septiembre. Esto fue influenciado por los antecedentes de información alrededor del “Mortgage Familiar”, que domina el mercado del seguro de vivienda: este programa representó más del 80% de la cantidad total de emisiones para la construcción de casas privadas.

Cambios de demanda hacia proyectos más caros

El análisis de la distribución de las transacciones por el costo de la construcción revela una tendencia importante: los compradores eligen cada vez más proyectos de categorías de precios medios y superiores.

El segmento más popular son casas de 7-8 millones de rublos. Representan el 41,9% de todas las transacciones (la proporción disminuyó en 1,2 puntos porcentuales en comparación con 2025). Es este rango de precios que es el “core” del mercado IWS.

El segmento de los proyectos presupuestarios está perdiendo popularidad. La proporción de la construcción de hasta 5 millones de rublos disminuyó en 2,2 puntos porcentuales, a 7,3%. Aún más importante es la disminución de la categoría de 5-7 millones de rublos - la parte de tales transacciones cayó en 5.7 puntos porcentuales, a 15,2%.

Por el contrario, aumenta la demanda de proyectos más caros. La proporción total de casas por valor de más de 8 millones de rublos aumentó a 35,5% en comparación con casi el 30% del año atrás.

Metodología

Los analistas Domklik estudiaron las transacciones hipotecarias reales de Sber para la construcción de una casa privada y la compra de una casa terminada del contratista, ejecutada de abril a septiembre de 2025 y 2026 inclusive. Sobre la base de estos datos, los analistas de Domklik calcularon la dinámica mensual de las emisiones hipotecarias, calcularon el impacto de varios programas hipotecarios y construyeron la distribución de transacciones por segmentos de precios dependiendo del valor de la propiedad.