Что делать, если в подвале завелись незванные соседи

В Москве на рынке недвижимости появился тренд, который заставляет нервно хихикать. Подвалы жилых домов все чаще выставляют на продажу под видом апартаментов. Площадь — от 10 до 20 квадратных метров, цена — от 3 до 4 миллионов рублей, окон, как правило, нет вообще. Прописаться в таких «апартаментах», разумеется, нельзя — они оформляются как нежилые помещения. Но продавцов это не смущает.

Возникает резонный вопрос: а как вообще продают то, что продавать нельзя? Ответ простой — в обход. Юридически продают не жилье, а нежилое помещение. Никаких «квартир» нет, есть «апартаменты свободного назначения» или просто «помещение». Формально комар носа не подточит. А вот дальше начинается самое интересное. Чтобы вывести подвал из общего имущества, нужно согласие всех собственников дома — так говорит статья 36 Жилищного кодекса. И вот тут в дело вступает «тяжелая артиллерия»: протоколы общих собраний, на которых жильцы якобы проголосовали за продажу. Жильцы, разумеется, ни за что не голосовали, но бумага, как говорится, все стерпит. А дальше на авансцену выходят фирмы-однодневки — компании с одним сотрудником в штате, зарегистрированные неизвестно где и существующие ровно до момента сделки. Такая контора продает подземные метры, получает деньги и испаряется. Попробуете предъявить претензии — выяснится, что фирма уже не существует. Деньги ушли, подвал остался. И это не гипотетическая угроза — суды регулярно признают такие сделки недействительными, а подвалы возвращают в общее имущество.

Но если в Москве это пока объявления и сделки, то в Мытищах — уже почти быт. 10 октября жильцы дома на улице Колпакова 34Б обнаружили в подвале своей многоэтажки импровизированную жилую комнату. По словам местных жителей, кто-то обустроил там помещение для комфортного обитания — внутри есть все удобства: диван, ванная, стиральная машина, кухня. Кто именно поселился в подвале и на каких основаниях, пока неизвестно. Жильцы выразили обеспокоенность и уже направили сообщение о находке, инициирована проверка.

И вот тут самое время открыть Жилищный кодекс. Статья 22 ЖК РФ разрешает перевод нежилого помещения в жилое только при соблюдении санитарных и технических требований, а подвал этим требованиям не соответствует в принципе. Часть 1 статьи 36 ЖК РФ добавляет: подвалы, где проходят инженерные коммуникации, — это общее имущество собственников. Продать или сдать их без согласия всех жильцов дома нельзя.

Подобные истории в Подмосковье, к сожалению, не единичны. В Одинцово, в жилом комплексе «Сколковский», в подвале дома №7Б обнаружили неожиданных «соседей», которые там проживали, как оказалось, длительное время. Согласно предварительной информации, в результате проверки было задержано не менее десяти человек. Кто они — мигранты, лица без определенного места жительства — официально не сообщалось. В Мытищах, в ЖК «Пироговская ривьера», жильцы обнаружили в подвале ночлежку гастарбайтеров. В Чехове в подвале многоквартирного дома общежитие организовали лица без определенного места жительства, заставив помещение мебелью.

А в элитном ЖК «Ильинские луга» под Красногорском жильцы заподозрили неладное после того, как в квартирах завелись тараканы и крысы, — и спустились в подвал. Там их ждала сцена, достойная отдельного сюжета: мини-кухня, сушка для белья и спальные места. Скандал дошел до председателя Следственного комитета Александра Бастрыкина, который взял ситуацию на контроль. Застройщик применил дисциплинарные меры к подрядчику, а мигрантов из подвала переселили.

А теперь о том, почему это не просто нарушение и не «пусть живут, лишь бы не мешали». Подвал — это место, где скапливаются не только вещи, но и сырость, плесень, а иногда и газы. При любой коммунальной аварии подвал уходит под воду первым. А уж если там еще и стиральная машина работает на полную мощность, об этом лучше не думать перед сном, а то уснуть не получится. Но самое интересное и опасное — электрика. В подвалах жилых домов обычно расположены электрощитовые и распределительные щиты, от которых «питается» весь дом. И это не просто «пробки», которые можно выкрутить и заменить. Речь о серьезном оборудовании под напряжением. Высокая влажность из-за регулярных протечек старых труб может приводить к коротким замыканиям, после которых возникновение пожаров более чем вероятно. Так что если в подвале кто-то живет, стирает и готовит, нагрузка на проводку возрастает многократно. А вместе с ней — и шансы на то, что однажды «пробки» выбьет не только в «тайной комнате», но и у всего дома. С фейерверком из искр и без предупреждения.

Вывод: Жилищный кодекс говорит одно — так нельзя. Ни за миллионы, ни за скромные деньги, ни со стиральной машиной, ни без нее. Подвал остается подвалом. Даже если очень хочется назвать его квартирой и там поселиться.

Остается только гадать, что появится на рынке недвижимости следующим. Подвалы уже есть. Чердаки были. Что дальше? Вентиляционные шахты?