Эксперт СКФУ: ограничения ЦБ для «траншевой» ипотеки снизят риски, но ударят по доступности жилья

Центробанк готовит ограничения для ипотечных программ с отложенным ростом платежа. О последствиях рассказала доктор экономических наук, профессор кафедры финансов и кредита СКФУ Виктория Митрохина. Об этом сообщили в пресс-службе вуза.

Регулятор планирует сократить льготный период до трёх лет и обязать банки формировать повышенные резервы по таким кредитам. В новых условиях кредитным организациям станет невыгодно работать с подобными программами.

Речь идёт о «траншевой» ипотеке с дифференцированными платежами, когда в первые годы взнос искусственно занижен за счёт застройщика или особых условий банка.

«Такая ипотека создаёт иллюзию доступности: заёмщик рассчитывает на силы исходя из низкого первого платежа, но может оказаться не готов к резкому скачку нагрузки. Кроме того, "низкий платёж" часто закладывается в конечную стоимость квартиры, и покупатель переплачивает», — отмечает эксперт.

Риски для банков

По словам Митрохиной, главная угроза — рост неплатежей: при завершении льготного периода повышается вероятность дефолтов. Ограничение льготного периода и повышенные резервы — классические инструменты макрорегулирования.

«Когда банк обязан закладывать больше денег в резервы под рискованные кредиты, у него замораживается капитал, который мог бы приносить прибыль», — объяснила она.

Банкам придётся иммобилизовать ликвидность «в запас», работающие активы сократятся, а из-за падения маржинальности они практически откажутся от партнёрских схем с застройщиками, где платёж в первые три года вырастает более чем на 20%. В долгосрочной перспективе это защитит их балансы от скрытых плохих долгов.

Что изменится для заёмщиков

Для заёмщиков ограничения обернутся снижением доступности на старте: исчезнет возможность переждать первые годы стройки с низким платежом, совмещая ипотеку со съёмом жилья.

По словам эксперта, платить придётся сразу по полной рыночной ставке.

«Ожидаются плюсы: застройщики не смогут закладывать "комиссию банку" в тело кредита, исчезнет искусственная наценка на жильё, которая достигала 20–30%. Граждан защитят от "кассового разрыва", когда через 1–3 года платёж резко вырастал», — пояснила Митрохина.

Последствия для застройщиков

Наиболее ощутимыми последствия будут для девелоперов. Если раньше такие схемы занимали до 20–30% всех выдач на рынке новостроек, их исчезновение заметно «охладит» спрос. Застройщикам придётся развивать другие инструменты привлечения покупателей.

«Чтобы сохранить темпы продаж и наполняемость эскроу-счетов, девелоперам придётся снижать цены или соглашаться на меньшую прибыль: просто "заложить" субсидию в стоимость квартиры больше не получится», — заключила эксперт.

Новые правила должны вступить в силу с 1 июля 2027 года, законопроект выйдет в начале 2027-го, поэтому у рынка есть время адаптироваться.