Experto en NCFU: Las restricciones del Banco Central para la hipoteca “trench” reducirán los riesgos, pero afectarán la accesibilidad de la vivienda

El Banco Central está preparando restricciones para programas hipotecarios con retraso en el crecimiento del pago. The consequences were told by Doctor of Economic Sciences, Professor of the Department of Finance and Credit of NCFU Victoria Mitrokhina. This was reported in the press service of the university.

El regulador planea reducir el período de gracia a tres años y obligar a los bancos a formar mayores reservas para tales préstamos. En las nuevas condiciones, no será rentable que las instituciones de crédito trabajen con tales programas.

Estamos hablando de una hipoteca “trench” con pagos diferenciados, cuando en los primeros años la contribución se subestima artificialmente a expensas del desarrollador o condiciones especiales del banco.

Tal hipoteca crea la ilusión de asequibilidad: el prestatario depende de la fuerza basada en un bajo primer pago, pero puede no estar listo para un salto agudo en la carga. Además, “bajo pago” a menudo se establece en el costo final del apartamento, y el comprador sobrepaga, - dijo el experto.

Riesgos para los bancos

Según Mitrokhina, la principal amenaza es el crecimiento de los impagos: al final del período de gracia, aumenta la probabilidad de incumplimiento. La limitación del período de gracia y el aumento de las reservas son herramientas clásicas de macroregulación.

“Cuando un banco está obligado a poner más dinero en reservas para préstamos arriesgados, congela el capital que podría ser rentable”, explicó.

Los bancos tendrán que inmovilizar la liquidez “en reserva”, los activos operativos se reducirán, y debido a la caída de los márgenes, prácticamente abandonarán los esquemas asociados con los desarrolladores, donde el pago en los primeros tres años crece en más del 20%. A largo plazo, esto protegerá sus balances de deudas malas ocultas.

¿Qué cambiará para los prestatarios

Para los prestatarios, las restricciones resultarán en una disminución de la disponibilidad al principio: la oportunidad de esperar los primeros años de construcción con un pago bajo, combinando una hipoteca con alquileres de viviendas, desaparecerá.

Según el experto, tendrá que pagar inmediatamente a toda la tasa de mercado.

Pros are expected: developers will not be able to lay the “commission to the bank” in the body of the loan, the artificial markup for housing, which reached 20-30%, will disappeared. Los ciudadanos estarán protegidos de la “bloqueo de rescate”, cuando en 1-3 años el pago creció bruscamente, explicó Mitrokhina.

Implications for developers

Las consecuencias más tangibles serán para los desarrolladores. Si anteriormente estos esquemas ocupaban hasta el 20-30% de todas las emisiones en el mercado de nuevos edificios, su desaparición notará una demanda de “cool”. Los desarrolladores tendrán que desarrollar otras herramientas para atraer compradores.

“Para mantener el ritmo de las ventas y la ocupación de las cuentas de garantía bloqueada, los desarrolladores tendrán que reducir los precios o aceptar un beneficio menor: simplemente “poner” una subvención en el costo del apartamento ya no funcionará”, concluyó el experto.

Las nuevas reglas deben entrar en vigor el 1 de julio de 2027, el proyecto de ley será liberado a principios de 2027, por lo que el mercado tiene tiempo para adaptarse.