ВС завершил спор о дешёвой аренде здания «Урванского рынка» в Новомосковске

Иск на 8 млн рублей

Из документов суда можно узнать о том, что ООО «Урванский рынок» ранее занималось сдачей в аренду собственного недвижимого имущества. Основной актив — нежилое здание в Новомосковске, площадью почти 1500 кв. метров на улице Мира. Единственным владельцем юрлица с сентября 2017 года являлся коммерсант Юрий Тохман.

В октябре 2021 года в Арбитражный суд Тульской области поступило заявление о банкротстве ООО «Урванский рынок». В июне 2022-го ввели наблюдение, а в сентябре того же года — конкурсное производство. К этому моменту требования «Внешпромбанка» уже были включены в реестр на сумму более 20 миллионов рублей.

Уже в процессе банкротства, в январе 2022 года, ООО «Урванский рынок» и Юрий Тохман подписали договор аренды. По условиям договора предприниматель арендовал всё здание на пять месяцев (с 1 февраля по 30 июня 2022 года) за 1,49 млн рублей, то есть по 298 тысяч рублей в месяц. Договор одновременно служил актом приёма-передачи. По сути, Юрий Тохман арендовал здание у самого себя, так как был единственным владельцем юрлица. Для каких целей ему это все понадобилось – вопрос открытый.

В свою очередь, кредитор ООО «Внешпромбанк» (в лице конкурсного управляющего государственной корпорации «АСВ») посчитал условия сделки неравноценными и потребовал признать её недействительной, в соответствии с законом о банкротстве. По расчётам «АСВ», разница между рыночной и договорной ценой составила почти 7,8 миллиона рублей, которые следовало взыскать с Юрия Тохмана в пользу должника.

Суд первой инстанции по ходатайству ответчика назначил судебную экспертизу. Эксперт оценил рыночную стоимость аренды здания на момент заключения договора примерно в 573 тысячи рублей в месяц без НДС (около 688 тысяч с НДС). То есть договорная ставка действительно была существенно ниже рыночной.

Несмотря на это, Арбитражный суд Тульской области 11 июня 2025 года отказал в удовлетворении требований. Двадцатый арбитражный апелляционный суд 24 сентября 2025 года полностью согласился с этим решением. Арбитражный суд Центрального округа и Верховный суд России оставили решение в силе.

Не приносит дохода?

Почему же суд вынес такое решение, а последующие инстанции оставили его в силе? Как оказалось, кредитор и конкурсный управляющий не представили доказательств того, что на момент заключения договора существовали другие потенциальные арендаторы, готовые платить больше. Рыночная оценка сама по себе не означает, что кто-то реально предлагал более высокую цену. Кроме того арендная плата поступала в конкурсную массу и использовалась на погашение текущих обязательств. Этого никто не оспаривал.

Дальше интереснее, пояснения сторон и отсутствие первичных документов (актов банковских проверок, материалов инвентаризации) показали, что до договора здание фактически не использовалось должником и не приносило дохода. Более того, сдача в аренду позволила хотя бы частично покрывать коммунальные расходы и обеспечивать сохранность имущества. Позже конкурсный управляющий смог сдать лишь около 300 кв. метров из почти 1500 и получал примерно 430 тысяч рублей в месяц. Плата, которую вносил Юрий Тохман в размере 300 тысяч рублей, не выглядела критически низкой на этом фоне. Как так получилось, что огромное здание рынка в Новомосковске на самом деле не приносило никакого дохода до 2022 года, – на этот вопрос ответа нет до сих пор.

Напомним, ранее «МК в Туле» уже не раз писал о банкротстве фирмы ООО «Урванский рынок», которое началось 5 лет назад. Компании пришлось столкнуться с большой задолженностью перед «Внешпромбанком», своими контрагентами и налоговыми органами, сумма долгов юрлица превышает 137 млн рублей. В сентябре текущего года срок конкурсного производства был продлен до 21 декабря 2026 года.

Любопытный факт, совсем недавно в удовлетворении заявления со стороны конкурсного управляющего о привлечении лиц, прежде контролировавших рынок, Борисова Олега Геннадьевича, Тохмана Юрия Давидовича, Зайцева Владислава Николаевича к субсидиарной ответственности по обязательствам ООО «Урванский рынок» судом было отказано.

Имущество Урванского рынка в Новомосковске в мае прошлого года продали за 80 млн рублей бизнесмену Олегу Аксенову.

«МК в Туле» следит за развитием событий.