Приток средств в розничные ЗПИФ недвижимости за девять месяцев превысил 130 млрд рублей

Жилая недвижимость, десятилетиями считавшаяся у россиян самой надёжной инвестицией, стремительно теряет репутацию беспроигрышного актива.

К такому выводу пришли аналитики УК «Современные Фонды Недвижимости» (УК «СФН»), опросившие свыше 7 тыс. жителей 37 городов-миллионников и крупных региональных центров страны. Исследование, проведённое в сентябре 2026 года, показало: лишь 3,8 % россиян готовы назвать жильё самым доходным сегментом недвижимости на ближайшее десятилетие. Об этом информирует newstula.ru.

По данным платформы «Домклик», лишь 4 % участников опроса брали ипотеку, чтобы сдавать купленную квартиру в аренду, и ещё 1 % — в расчёте на перепродажу. Каждый второй респондент вообще не смог назвать сегмент недвижимости, который мог бы претендовать на роль самого надежного инвестиционного актива.

У коммерческой недвижимости положение иное: всё больше частных инвесторов видят в ней более перспективную и управляемую альтернативу жилью. Наиболее привлекательным направлением опрошенные назвали склады и логистику — за них проголосовали 12,1 % участников. С заметным отставанием, но сопоставимыми между собой результатами следуют гостиницы (5,8 %) и офисы (5,2 %).

Главным барьером для вложений через закрытые паевые фонды (ЗПИФ) 33,5 % респондентов назвали недостаток знаний о том, как устроен этот инструмент. Те, кто уже разобрался в теме, ценят в ЗПИФ прежде всего низкий порог входа (37,4 %), профессиональный подбор объектов (36,2 %) и регулярные выплаты из арендного потока (14,7 %). А выбирая управляющую компанию, почти 42 % опрошенных руководствуются составом и качеством активов под её управлением.

Как рассказала гендиректор УК «СФН» Екатерина Черных, результаты исследования показывают: интерес к коммерческой недвижимости у россиян сформировался, но понимание её экономики пока остаётся ограниченным. Выбрать перспективный сегмент недвижимости важно, но недостаточно: финансовый результат вложений будет зависеть от цены приобретения конкретного объекта, его расположения и технического состояния, качества арендаторов, условий договоров и профессионализма управляющей компании. По словам Черных, инвесторы хотят заранее понимать, какими объектами управляет фонд, поэтому рынку недостаточно просто открывать доступ к коммерческой недвижимости — нужно прозрачно объяснять, из чего состоит фонд, как формируется доход и какие есть риски и ограничения.

Спрос на инструмент, впрочем, от дефицита знаний не страдает: за девять месяцев 2026 года объём вложений в розничные ЗПИФ недвижимости под управлением УК «СФН» превысил 130 млрд рублей. Компания на этой волне запустила новый продукт — ЗПИФ «Современная коллекция 3», ориентированный на бизнес-центры класса А в Москве. Каждому объекту предстоит комплексная проверка, после чего он будет застрахован. Фонд рассчитан на 15 лет, его прогнозная доходность не уступает коротким депозитам, а порог входа символический — пай стоит от 100 рублей. Приобрести паи смогут в том числе неквалифицированные инвесторы — через приложение «СберБанк Онлайн».

Ставка на офисы, объясняет Екатерина Черных, не случайна: качественных бизнес-центров на рынке хронически не хватает, свободных площадей и крупных лотов мало. Ожидания массового перехода на удалённую работу после 2020 года так и не оправдались — новых офисов строится немного, тогда как спрос на современные площади в категориях Prime и А остаётся высоким. Это, по оценке компании, создаёт долгосрочный инвестиционный потенциал сегмента. В новый фонд войдут только объекты, прошедшие многоступенчатый отбор. Задача компании — дать инвесторам доступ к качественной офисной недвижимости и профессиональному управлению ей при низком пороге входа, подчеркнула Черных.

«Современная коллекция 3» — не первый опыт УК на этом поприще. Линейку открыл фонд «Современная коллекция», созданный на базе московского бизнес-центра «Белая площадь». А завершённый фонд «Современный Арендный бизнес», по данным компании, за десять лет принёс инвесторам более 280 % доходности, а выплаты при погашении паёв превысили 9 млрд рублей — результат, который в УК приводят как доказательство эффективности коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость.