Forbes: Wie Entwickler in Russland von Superprofits zum Überlebenskampf kamen

Als die Industrie 2018 auf die Einführung von Familienhypotheken und 2020 auf Massenhypotheken drängte, schien das Ziel edel zu sein: Wohnraum für russische Familien erschwinglicher zu machen. Das Ergebnis war jedoch viel schwieriger als erwartet. Die Rate, die in einigen Jahren fast auf Null fiel, reduzierte die monatliche Zahlung, erweiterte die effektive Nachfrage und ermöglichte es den Entwicklern, die Preise symmetrisch zu erhöhen.

Die Arithmetik der Hypothek basiert auf drei Werten: das Einkommen des Kreditnehmers, die Rate und die Kosten der Wohnung, Grund in Forbes. Wenn das Einkommen unverändert ist, öffnet billiger Kredit den Weg zu teureren Wohnungen - als Entwickler und nutzte. Im Laufe der Jahre der Massenvorteile ist der Quadratmeter in Moskau und anderen großen Städten mindestens zweimal gestiegen. Aber sobald die Programme gezielt wurden, und die durchschnittliche Rate - um zu Marktwerten zurückzukehren, wie sich herausstellte: Die aktuellen Preise können sich den Massenkäufer einfach nicht leisten.

Der Staat investierte ernsthaftes Geld in die Subventionierung von Hypotheken und erhielt Renditen in Form von Wachstum im Bau und unterstützte die Nachfrage. Die Kehrseite ist der Preisüberhang. Budgetfonds wurden in Superprofite für Entwickler umgewandelt, die an den bevorzugten Boom zu einem breiten Lebensstil gewöhnt waren: aufgeblähte Mitarbeiter, Landbanken, teure Verwaltungskosten und Marketingbudgets wurden zur Norm.

Jetzt, da die Flut von billigem Hypothekengeld ausgetrocknet ist, haben viele Unternehmen ihre Kostenstruktur als unvereinbar mit den neuen Bedingungen empfunden. Um zu überleben, müssen Sie sich dramatisch umstrukturieren: Personal reduzieren, Gehälter überarbeiten, Prozesse optimieren und sich von den üblichen Margen trennen. Ob die meisten Spieler dazu bereit sind, ist die Frage: weder psychologisch noch organisatorisch.

Die sinkende Nachfrage zwingt die Industrie, nach einem Ausweg zu suchen. Entwickler können die Preise nicht immer senken: Die Rentabilität ist im vergangenen Jahr deutlich gesunken, viele Projekte stehen am Rande von Null. Die Kosten steigen in allen Bereichen – Material, Logistik, Land- und Baukredite, Netzanbindung. Ein starker Preisrückgang kann das Projekt in Verlusten ertränken.

Daher die Vorschläge auf dem Markt für neue Vorzugsprogramme für Lehrer, Ärzte und Jugendliche. Die Logik ist klar: Die Nachfrage halten und das Volumen halten. Aber der Staat hat bereits deutlich gemacht, dass endlose Subventionen nicht Teil seiner Pläne sind. Das Finanzministerium schrieb die Bedingungen der Familienhypothek neu und machte sie zielgerichteter: Jetzt hängt der Zinssatz von der Anzahl der Kinder und der Region ab, und die Subventionszeit wird auf 15 Jahre verkürzt.

Die Botschaft ist klar: Die Ära der massiven Budgetunterstützung für Entwickler geht zu Ende, und das ist normal. Der Markt muss lernen, unter natürlichen Bedingungen zu arbeiten, basierend auf der realen Nachfrage, nicht künstlich erhitzt. Entwickler müssen nach internen Reserven suchen: Kosten sparen, die Effizienz steigern, neue Wohnungsbauformate beherrschen, an den Kosten arbeiten. Einige werden es besser machen, andere werden es schlechter machen - normale Marktauswahl.

Was erwartet die Industrie, wenn sich die Anpassung verzögert? Es gibt bereits Präzedenzfälle: Nach der Krise von 2008 gingen die Vermögenswerte großer Entwickler, die in das Finanzloch fielen, an die Gläubigerbanken über, und diese restrukturierten entweder notleidende Vermögenswerte oder begannen ihre eigenen Entwicklungsstrukturen.

Heute gibt es mindestens zwei Szenarien. Die erste ist die Konsolidierung: Starke und professionelle Unternehmen stärken ihre Positionen, schwache verlassen den Markt oder werden absorbiert. Das ist an sich keine schlechte Sache: Die Branche kann nachhaltiger und besser werden. Die Hauptsache ist, dass die Interessen von Käufern und Aktieninhabern geschützt bleiben und sich der Wohnungsbau weiter entwickelt.

Das zweite Szenario ist eine aktivere Beteiligung der Banken und des Staates am Schicksal von Problemvermögen: die Bildung von Strukturen, die die Kontrolle über unfertige Projekte und Problemportfolios übernehmen. Es ist logisch zu erwarten, dass der Staat früher oder später entscheiden wird, dass es sinnlos ist, ineffiziente private Akteure zu unterstützen, es ist einfacher, die Kontrolle über den Sektor zu übernehmen.

Der Neubaumarkt hat einen Weg zu einem gesunden Modell, und es muss nicht schmerzhaft sein. Die Verfügbarkeit von Wohnraum wird nicht nur durch Subventionierungssätze, sondern auch durch die Baukosten bestimmt. Entbürokratisierung der Industrie, Vereinfachung der städtebaulichen Verfahren, Abschaffung unnötiger Genehmigungen, Einbeziehung neuer Grundstücke in den Umlauf - das ist es, was Wohnraum wirklich erschwinglich machen kann, ohne Preisblasen und Budgetspritzen, und die Nachfrage wiederbeleben.

Auch das Porträt des Käufers ändert sich. Auf dem Markt gibt es diejenigen, die das Wohnungsproblem lösen müssen und nicht beim Wiederverkauf verdienen. Investoren gehen: Mit teurem Geld und stagnierenden Preisen hat der Kauf für Einkommen seine Bedeutung verloren. Die Reinigung des Marktes von heißem Geld ist ein Prozess, der langfristig für alle von Vorteil ist.

Entwickler müssen sich anpassen: Kostenoptimierung, Überarbeitung von Geschäftsmodellen, Leben mit moderater Nachfrage. Jemand wird es nehmen, jemand wird gehen. Die Branche wird kleiner, aber professioneller sein. Dies ist laut den Autoren von Forbes keine Katastrophe, sondern das Wachstum des Marktes nach einer Zeit intensiver Unterstützung.

Die Industrie hat sich schließlich selbst in die Enge getrieben und geglaubt, dass die Regierung ihre Gewinne für immer subventionieren würde. Jetzt, da die "Ewigkeit" vorbei ist, warten die Entwickler auf eine schwierige Zeit der Umstrukturierung. Am Ende bleiben diejenigen, die ohne Doping arbeiten können, auf dem Markt: effektiv, professionell und mit Blick auf die reale Nachfrage nach Lösungsmitteln.