كيف أن المطورين في (روسيا) جاءوا من أرباح خارقة إلى النضال من أجل البقاء

When the industry pushed for the launch of family mortgages in 2018, and mass preferential mortgages in 2020, the goal seemed noble: to make housing more affordable for Russian families. غير أن النتيجة كانت أصعب بكثير من التوقعات. وقد أدى هذا المعدل، الذي انخفض في بعض السنوات تقريبا إلى الصفر، إلى خفض المدفوعات الشهرية، وتوسيع نطاق الطلب الفعلي، وسمح للمطورين برفع الأسعار بصورة متماثلة.

ويستند حساب الرهن العقاري إلى ثلاثة قيم هي: دخل المقترض، ومعدل تكلفة الشقة، والسبب في فوربس. وإذا لم يطرأ أي تغيير على الدخل، فإن الائتمان الأرخص يفتح الطريق إلى سكن أكثر تكلفة من المطورين ويستغل. وعلى مدى سنوات الفوائد الجماعية، ارتفع المتر المربع في موسكو وغيرها من المدن الكبيرة مرتين على الأقل. ولكن بمجرد أن تصبح البرامج مستهدفة، ومتوسط المعدل - العودة إلى قيم السوق، كما اتضح: فالأسعار الحالية لا يمكن أن تُحمّل المشتري الجماعي.

واستثمرت الدولة أموالا جدية في دعم الرهون العقارية وتلقت عائدات في شكل نمو في البناء ودعمت الطلب. الجانب الآخر هو ارتفاع السعر وقد حُوِّلت أموال الميزانية إلى صناديق ربحية فائقة للمطورين، وتعود إلى الازدهار التفضيلي إلى أسلوب حياة واسع: أصبح الموظفون المتضخمون، ومصارف الأراضي، والتكاليف الإدارية الباهظة الثمن، وميزانيات التسويق هي القاعدة.

والآن بعد أن جفّف فيضان أموال الرهن العقاري الرخيصة، وجدت شركات كثيرة هيكل تكلفتها يتنافى مع الشروط الجديدة. وللبقاء على قيد الحياة، ستضطرون إلى إعادة الهيكلة بشكل كبير: تخفيض عدد الموظفين، وتنقيح المرتبات، وتحسين العمليات إلى أقصى حد، وجزء من الهامش المعتادة. وسواء كان معظم اللاعبين مستعدين لهذا السؤال: لا نفسيا ولا تنظيميا.

الطلب الضعيف يرغم الصناعة على البحث عن مخرج ولا يمكن للمطورين دائما أن يخفضوا الأسعار: فقد انخفضت الأرباح على مدى العام الماضي انخفاضا كبيرا، وهناك مشاريع كثيرة تتوازن على حافة الصفر. وتتزايد التكاليف في جميع المجالات - المواد، واللوجستيات، وقروض الأراضي والبناء، والربط بالشبكات. وقد يؤدي الانخفاض الحاد في الأسعار إلى غرق المشروع في خسائر.

ومن ثم، فإن المقترحات المتعلقة بسوق البرامج التفضيلية الجديدة للمدرسين والأطباء والشباب. والمنطق واضح: الحفاظ على الطلب والحفاظ على الأحجام. ولكن الدولة أوضحت بالفعل أن الإعانات التي لا نهاية لها ليست جزءا من خططها. The Ministry of Finance rewrote the terms of the family mortgage, making it more targeted: now the rate depends on the number of children and the region, and the period of subsidy is reduced to 15 years.

والرسالة واضحة: إن حقبة الدعم الهائل للميزانية للمطورين قد انتهت، وهذا أمر طبيعي. وسيتعين على السوق أن يتعلم العمل في ظروف طبيعية، على أساس الطلب الحقيقي، وليس التدفئة اصطناعيا. ويتعين على المطورين البحث عن احتياطيات داخلية: توفير التكاليف، وزيادة الكفاءة، والأشكال الجديدة الرئيسية للإسكان، والعمل على التكلفة. بعضهم سيفعلون أفضل، بعضهم سيفعلون ما هو أسوأ من اختيار السوق.

ما الذي ينتظر الصناعة إذا تأخر التكيف؟ وهناك بالفعل سوابق: بعد أزمة عام 2008، انتقلت أصول كبار المطورين الذين سقطوا في حفرة مالية إلى المصارف الدائنة، وأصولهم التي أعيدت هيكلة أصولها المحزنة أو بدأت هياكلها الإنمائية الخاصة.

هناك سيناريوهين على الأقل اليوم الأول هو التوحيد: فالشركات القوية والمهنية تعزز مواقعها، والضعيفة تترك السوق أو تستوعب. وهذا ليس أمرا سيئا في حد ذاته: فالصناعة يمكن أن تصبح أكثر استدامة وأفضل. والشيء الرئيسي هو أن مصالح المشترين وأصحاب الأسهم لا تزال محمية، ولا يزال بناء المساكن يتطور.

والسيناريو الثاني هو مشاركة أكثر نشاطا من جانب المصارف والدولة في مصير الأصول المسببة للمشاكل: تشكيل هياكل تتحكم في المشاريع غير المنجزة وحافظات المشاكل. ومن المنطقي أن نتوقع أن تقرر الدولة عاجلاً أو آجلاً أنه لا جدوى من دعم الجهات الفاعلة الخاصة غير الفعالة، فمن الأسهل السيطرة على القطاع.

وسوق البناء الجديد له طريق إلى نموذج صحي، ولا يجب أن يكون مؤلما. The availability of housing is determined not only by subsidizing rates, but also by the cost of construction. - إضفاء الصبغة الديمقراطية على الصناعة، وتبسيط إجراءات التخطيط الحضري، وإلغاء الموافقات غير الضرورية، وإشراك مؤامرة جديدة في التداول - وهذا ما يمكن أن يجعل الإسكان في متناول الجميع، دون فقاعات الأسعار والحقن في الميزانية، وإحياء الطلب.

كما تتغير صورة المشتري. وفي السوق، هناك من يحتاجون إلى حل مشكلة الإسكان، ولا يكسبون إعادة البيع. ويغادر المستثمرون: فبأسعار باهظة الثمن وراكدة، فقد شراء الدخل معناه. تنظيف سوق المال الساخن عملية تعود بالفائدة على الجميع على المدى الطويل.

وسيتعين على المطورين أن يتكيفوا: تحقيق الحد الأمثل من التكاليف، وتنقيح نماذج الأعمال التجارية، مع تلبية الطلب المتوسط. شخص ما سَيَأْخذُه، شخص ما سَيُغادرُ. ستكون الصناعة أصغر ولكن أكثر مهنية وهذه ليست كارثة، وفقاً لمؤلفي فوربس، ولكن نمو السوق بعد فترة من الدعم المكثف.

وركّزت الصناعة نفسها في نهاية المطاف، معتقدة أن الحكومة ستدعم أرباحها إلى الأبد. والآن بعد انتهاء " الخلود " ، ينتظر المطورون فترة صعبة من إعادة الهيكلة. وفي نهاية المطاف، سيظل أولئك الذين يمكنهم العمل بدون ممارسة المنشطات في السوق: على نحو فعال ومهني ومع مراعاة الطلب الحقيقي الملموس.