Forbes: Как застройщики в РФ пришли от сверхприбылей к борьбе за выживание

Когда в 2018 году отрасль продавливала запуск семейной ипотеки, а в 2020-м — массовой льготной, цель выглядела благородной: сделать жильё доступнее для российских семей. Однако результат оказался куда сложнее ожиданий. Ставка, в отдельные годы опускавшаяся практически до нуля, снижала ежемесячный платёж, расширяла платёжеспособный спрос — и позволяла застройщикам симметрично повышать цены.

Арифметика ипотеки строится на трёх величинах: доходе заёмщика, ставке и стоимости квартиры, рассуждают в Forbes. Если доход неизменен, то удешевление кредита открывает дорогу к более дорогому жилью — чем девелоперы и воспользовались. За годы действия массовых льгот квадратный метр в Москве и других крупных городах подорожал как минимум вдвое. Но стоило программам стать адресными, а средней ставке — вернуться к рыночным значениям, как выяснилось: нынешние цены попросту не по карману массовому покупателю.

Государство вложило в субсидирование ипотеки серьёзные деньги и получило отдачу в виде роста строительства и поддержанного спроса. Обратная сторона — ценовой навес. Бюджетные средства конвертировались в сверхприбыли девелоперов, привыкших за льготный бум к широкому стилю жизни: раздутые штаты, земельные банки, дорогие административные расходы и маркетинговые бюджеты стали нормой.

Теперь, когда поток дешёвых ипотечных денег иссяк, многие компании обнаружили, что их структура затрат несовместима с новыми условиями. Чтобы выжить, придётся реструктурироваться кардинально: сокращать персонал, пересматривать оклады, оптимизировать процессы и расставаться с привычной маржинальностью. Готовы ли к этому большинство игроков — вопрос: ни психологически, ни организационно — нет.

Падение спроса заставляет отрасль искать выход. Снижать цены девелоперы могут далеко не всегда: рентабельность за последний год ощутимо просела, множество проектов балансирует на грани нуля. Себестоимость растёт по всем направлениям — материалы, логистика, кредиты на землю и стройку, подключение к сетям. Резкое уменьшение цены способно утопить проект в убытках.

Отсюда и звучащие на рынке предложения о новых льготных программах — для учителей, врачей, молодёжи. Логика понятна: поддержать спрос и удержать объёмы. Но государство уже дало понять, что бесконечное субсидирование не входит в его планы. Минфин переписал условия семейной ипотеки, сделав её адреснее: теперь ставка зависит от числа детей и региона, а срок субсидирования урезан до 15 лет.

Сигнал ясен: эпоха массовой поддержки застройщиков за счёт бюджета завершается — и это нормально. Рынку предстоит учиться работать в естественных условиях, опираясь на реальный спрос, а не на искусственно разогретый. Девелоперам нужно искать внутренние резервы: экономить издержки, поднимать эффективность, осваивать новые форматы жилья, работать над себестоимостью. Кто-то справится лучше, кто-то хуже — обычный рыночный отбор.

Что ждёт отрасль, если адаптация затянется? Прецеденты уже есть: после кризиса 2008 года активы крупных застройщиков, попавших в финансовую яму, переходили к банкам-кредиторам, а те либо реструктурировали проблемные активы, либо заводили собственные девелоперские структуры.

Сегодня сценария как минимум два. Первый — консолидация: сильные и профессиональные компании укрепляют позиции, слабые уходят с рынка или поглощаются. Само по себе это не плохо: отрасль может стать устойчивее и качественнее. Главное — чтобы интересы покупателей и дольщиков оставались защищены, а жилищное строительство продолжало развиваться.

Второй сценарий — более активное участие банков и государства в судьбе проблемных активов: формирование структур, которые возьмут под управление недострои и проблемные портфели. Логично ожидать, что рано или поздно государство решит: поддерживать неэффективных частных игроков бессмысленно, проще взять сектор под контроль.

У рынка новостроек есть путь к здоровой модели, и он не обязательно должен быть болезненным. Доступность жилья определяется не только субсидированием ставок, но и себестоимостью строительства. Дебюрократизация отрасли, упрощение градостроительных процедур, отмена лишних согласований, вовлечение в оборот новых участков — вот что способно сделать жильё по-настоящему доступным, без ценовых пузырей и бюджетных вливаний, и оживить спрос.

Меняется и портрет покупателя. На рынке остаются те, кому нужно решить жилищный вопрос, а не заработать на перепродаже. Инвесторы уходят: при дорогих деньгах и стагнирующих ценах покупка ради дохода потеряла смысл. Очищение рынка от «горячих» денег — процесс, который в долгой перспективе полезен всем.

Застройщикам предстоит адаптация: оптимизация издержек, пересмотр бизнес-моделей, жизнь при умеренном спросе. Кто-то выдержит, кто-то уйдёт. Отрасль станет меньше, но профессиональнее. Это не катастрофа, уверены авторы Forbes, а взросление рынка после периода интенсивной поддержки.

В конечном счёте отрасль сама загнала себя в угол, поверив, что государство будет вечно субсидировать её сверхприбыли. Теперь, когда «вечность» кончилась, девелоперов ждёт непростой период перестройки. На рынке в итоге останутся те, кто умеет работать без «допинга»: эффективно, профессионально и с оглядкой на реальный платёжеспособный спрос.