Forbes: Cómo los desarrolladores en Rusia vinieron de las super lucrativas a la lucha por la supervivencia

Cuando la industria empujó para el lanzamiento de hipotecas familiares en 2018, y hipotecas preferenciales masivas en 2020, el objetivo parecía noble: hacer la vivienda más asequible para las familias rusas. Sin embargo, el resultado fue mucho más difícil que las expectativas. La tasa, que en algunos años bajó casi a cero, redujo el pago mensual, amplió la demanda efectiva y permitió a los desarrolladores elevar los precios simétricamente.

La aritmética de la hipoteca se basa en tres valores: los ingresos del prestatario, la tasa y el costo del apartamento, razón en Forbes. Si el ingreso no se cambia, entonces el crédito más barato abre el camino a una vivienda más cara - que los desarrolladores y aprovechar. Con los años de beneficios masivos, el metro cuadrado en Moscú y otras grandes ciudades ha aumentado al menos dos veces. Pero una vez que los programas se convirtieron en objetivos, y la tasa promedio - para volver a los valores del mercado, como resultó: los precios actuales simplemente no pueden permitirse al comprador de masas.

El estado invirtió dinero serio en subvencionar hipotecas y recibió rendimientos en forma de crecimiento en la construcción y demanda apoyada. El lado de atrás es el precio exagerado. Los fondos presupuestarios se convirtieron en super lucrativos para los desarrolladores, acostumbrados al auge preferencial a un estilo de vida amplio: funcionarios hinchados, bancos terrestres, costos administrativos costosos y presupuestos de marketing se convirtieron en la norma.

Ahora que la inundación de dinero barato hipotecario se ha secado, muchas empresas han encontrado su estructura de costos incompatible con los nuevos términos. Para sobrevivir, tendrá que reestructurarse dramáticamente: reducir el personal, revisar los sueldos, optimizar los procesos y formar parte de los márgenes habituales. Si la mayoría de los jugadores están listos para esto es la pregunta: ni psicológica ni organizativamente.

La caída de la demanda obliga a la industria a buscar una salida. Los desarrolladores no siempre pueden reducir los precios: la rentabilidad en el último año ha disminuido significativamente, muchos proyectos están equilibrando en el borde de cero. Los costos están creciendo en todas las áreas: materiales, logística, préstamos para tierra y construcción, conexión a redes. Una fuerte disminución del precio puede ahogar el proyecto en pérdidas.

De ahí las propuestas del mercado para nuevos programas preferenciales para maestros, médicos y jóvenes. La lógica es clara: mantener la demanda y mantener los volúmenes. Pero el estado ya ha dejado claro que los subsidios sin fin no son parte de sus planes. El Ministerio de Finanzas reescribió las condiciones de la hipoteca familiar, con lo que se centra más: ahora la tasa depende del número de niños y la región, y el período de subvención se reduce a 15 años.

El mensaje es claro: la era de apoyo presupuestario masivo para los desarrolladores está llegando a su fin, y eso es normal. El mercado tendrá que aprender a trabajar en condiciones naturales, basadas en la demanda real, no calentada artificialmente. Los desarrolladores necesitan buscar reservas internas: ahorrar costos, aumentar la eficiencia, dominar nuevos formatos de vivienda, trabajar en coste. Algunos lo harán mejor, algunos lo harán peor - selección normal del mercado.

¿Qué espera la industria si se retrasa la adaptación? Ya existen precedentes: después de la crisis de 2008, los activos de los grandes desarrolladores que cayeron en el agujero financiero pasaron a los bancos acreedores, y aquellos ya reestructurados activos angustiados o comenzaron sus propias estructuras de desarrollo.

Hoy hay al menos dos escenarios. La primera es la consolidación: empresas fuertes y profesionales fortalecen sus posiciones, débiles abandonan el mercado o se absorben. Esto no es algo malo en sí mismo: la industria puede ser más sostenible y mejor. Lo principal es que los intereses de los compradores y los titulares de acciones permanecen protegidos, y la construcción de viviendas continúa desarrollándose.

El segundo escenario es una participación más activa de los bancos y el estado en el destino de los activos problemáticos: la formación de estructuras que tomarán el control de proyectos inacabados y carteras de problemas. Es lógico esperar que tarde o temprano el estado decida que es inútil apoyar a los jugadores privados ineficientes, es más fácil tomar el control del sector.

El mercado de nueva construcción tiene un camino hacia un modelo saludable, y no tiene que ser doloroso. La disponibilidad de viviendas se determina no sólo por las tasas de subvención, sino también por el costo de la construcción. Desburocratización de la industria, simplificación de los procedimientos de planificación urbana, abolición de las aprobaciones innecesarias, participación de nuevas parcelas en la circulación - esto es lo que puede hacer que la vivienda sea verdaderamente asequible, sin burbujas de precios e inyecciones presupuestarias, y reactivar la demanda.

El retrato del comprador también cambia. En el mercado hay quienes necesitan resolver el problema de la vivienda, y no ganar en reventa. Los inversores se van: con dinero caro y precios estancados, la compra de ingresos ha perdido su significado. Limpiar el mercado del dinero caliente es un proceso que es beneficioso para todos a largo plazo.

Los desarrolladores tendrán que adaptarse: optimización de costos, revisión de modelos de negocio, viviendo con demanda moderada. Alguien lo tomará, alguien se irá. La industria será más pequeña pero más profesional. Esto no es un desastre, según los autores de Forbes, sino el crecimiento del mercado después de un período de intenso apoyo.

La industria finalmente se acorraló, creyendo que el gobierno subvencionaría para siempre sus ganancias. Ahora que la “eternidad” ha terminado, los desarrolladores están esperando un difícil período de reestructuración. Al final, aquellos que pueden trabajar sin dopaje permanecerán en el mercado: efectivamente, profesionalmente y con un ojo a la demanda real de solventes.