Forbes: Comment les développeurs en Russie sont venus des superprofits à la lutte pour la survie

Lorsque l'industrie a poussé pour le lancement des prêts hypothécaires familiaux en 2018, et les prêts hypothécaires préférentiels de masse en 2020, l'objectif semblait noble : rendre le logement plus abordable pour les familles russes. Toutefois, le résultat a été beaucoup plus difficile que les attentes. Le taux, qui a chuté de près de zéro dans quelques années, a réduit le paiement mensuel, augmenté la demande effective et permis aux développeurs d'augmenter symétriquement les prix.

L'arithmétique de l'hypothèque est basée sur trois valeurs: le revenu de l'emprunteur, le taux et le coût de l'appartement, la raison à Forbes. Si le revenu est inchangé, alors crédit moins cher ouvre la voie à des logements plus chers - que les promoteurs et a profité. Au fil des ans, le mètre carré de Moscou et d'autres grandes villes a augmenté au moins deux fois. Mais une fois que les programmes sont devenus ciblés, et le taux moyen - pour revenir aux valeurs du marché, comme il s'est avéré: les prix actuels ne peuvent tout simplement pas se permettre l'acheteur de masse.

L'État a investi beaucoup d'argent dans le subventionnement des prêts hypothécaires et a reçu des rendements sous forme de croissance de la construction et de la demande soutenue. Le revers est le surplomb du prix. Les fonds budgétaires ont été convertis en super-profits pour les promoteurs, habitués au boom préférentiel à un mode de vie large: employés gonflés, banques foncières, coûts administratifs coûteux et budgets de marketing sont devenus la norme.

Maintenant que le flot d'argent hypothécaire bon marché s'est asséché, de nombreuses entreprises ont trouvé leur structure de coûts incompatible avec les nouvelles conditions. Pour survivre, vous devrez procéder à une restructuration radicale : réduire le personnel, réviser les salaires, optimiser les processus et participer avec les marges habituelles. La question est de savoir si la plupart des joueurs sont prêts pour cela : ni psychologiquement ni organisationnellement.

La baisse de la demande oblige l'industrie à chercher une issue. Les développeurs ne peuvent pas toujours réduire les prix : la rentabilité au cours de l'année écoulée a considérablement baissé, de nombreux projets s'équilibrent au bord de zéro. Les coûts augmentent dans tous les domaines – matériaux, logistique, prêts pour la terre et la construction, connexion aux réseaux. Une forte baisse des prix peut noyer le projet en pertes.

D'où les propositions sur le marché de nouveaux programmes préférentiels pour les enseignants, les médecins et les jeunes. La logique est claire : maintenir la demande et maintenir les volumes. Mais l'État a déjà indiqué clairement que les subventions sans fin ne font pas partie de ses plans. Le Ministère des finances a réécrit les conditions de l'hypothèque familiale, la rendant plus ciblée : maintenant le taux dépend du nombre d'enfants et de la région, et la période de subvention est réduite à 15 ans.

Le message est clair : l'ère du soutien budgétaire massif pour les développeurs prend fin, et cela est normal. Le marché devra apprendre à travailler dans des conditions naturelles, basées sur la demande réelle, pas artificiellement chauffée. Les développeurs doivent chercher des réserves internes : économiser des coûts, accroître l'efficacité, maîtriser de nouveaux formats de logement, travailler sur les coûts. Certains feront mieux, d'autres pire - la sélection normale du marché.

Qu'attend l'industrie si l'adaptation est retardée? Il y a déjà des précédents: après la crise de 2008, les actifs des grands promoteurs qui sont tombés dans le trou financier passé aux banques créancières, et ceux-ci ont soit restructuré des actifs en difficulté ou commencé leurs propres structures de développement.

Il y a au moins deux scénarios aujourd'hui. La première est la consolidation : des entreprises fortes et professionnelles renforcent leurs positions, des entreprises faibles quittent le marché ou sont absorbées. Ce n'est pas une mauvaise chose en soi : l'industrie peut devenir plus durable et mieux. Le principal est que les intérêts des acheteurs et des actionnaires restent protégés et que la construction de logements continue de se développer.

Le deuxième scénario est une participation plus active des banques et de l'État au sort des actifs problématiques : la formation de structures qui prendront le contrôle de projets inachevés et de portefeuilles problématiques. Il est logique de s'attendre à ce que tôt ou tard l'État décide qu'il est inutile de soutenir des acteurs privés inefficaces, il est plus facile de prendre le contrôle du secteur.

Le marché de la nouvelle construction a un chemin vers un modèle sain, et il ne doit pas être douloureux. La disponibilité des logements est déterminée non seulement par les taux de subventionnement, mais aussi par le coût de la construction. La débureaucratisation de l'industrie, la simplification des procédures d'urbanisme, l'abolition des autorisations inutiles, l'implication de nouvelles parcelles dans la circulation - c'est ce qui peut rendre le logement vraiment abordable, sans bulles de prix et injections budgétaires, et relancer la demande.

Le portrait de l'acheteur change aussi. Sur le marché, il y a ceux qui ont besoin de résoudre le problème du logement, et non de gagner lors de la revente. Les investisseurs s'en vont : avec de l'argent cher et des prix stagnants, l'achat pour le revenu a perdu son sens. Le nettoyage du marché de l'argent chaud est un processus qui est bénéfique pour tout le monde à long terme.

Les développeurs devront s'adapter: optimisation des coûts, révision des modèles d'affaires, vivre avec une demande modérée. Quelqu'un le prendra, quelqu'un partira. L'industrie sera plus petite mais plus professionnelle. Ce n'est pas une catastrophe, selon les auteurs de Forbes, mais la croissance du marché après une période de soutien intense.

L'industrie finit par s'immiscer, croyant que le gouvernement subventionnerait à jamais ses profits. Maintenant que l'éternité est terminée, les développeurs attendent une période difficile de restructuration. En fin de compte, ceux qui peuvent travailler sans dopage resteront sur le marché : efficacement, professionnellement et avec un oeil à la demande réelle de solvants.